Первичное и вторичное жилье: что лучше, такое первичный вторичный рынок жилья

Содержание
  1. Первичное и вторичное жилье: что лучше?
  2. Что такое первичный рынок жилья?
  3. Первичный рынок жилья
  4. Первичный рынок жилья: плюсы и минусы
  5. Что понимается под первичным жильем
  6. Содержание статьи
  7. Первичное жилье
  8. Вторичное жилье
  9. Что такое первичный и вторичный рынок жилья
  10. Вторичное жилье: чем оно лучше первичного? Сравнение
  11. Первичное и вторичное жилье: что лучше
  12. Что такое первичный рынок жилья
  13. Что понимается под первичным жильем
  14. Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости
  15. Первичный рынок жилья — что это такое
  16. Первичный рынок жилья
  17. Первичный и вторичный рынок недвижимости
  18. Что такое первичный и вторичный рынок жилья
  19. Вторичный рынок жилья
  20. Первичный рынок недвижимости (Primary real estate market)
  21. Новостройка или вторичное жилье
  22. Первичный и вторичным рынок жилья

Первичное и вторичное жилье: что лучше?

В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.

Первичное жилье – рынок новостроек.

Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.

Вторичное жилье – рынок готового жилья.

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?.

Часто меня спрашивают: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:

Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.

Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.

Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.

Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче. Прежде чем Вы приступите к поиску квартиры, рекомендую прочитать мою статью «Три вопроса, ответы на которые должен знать каждый покупатель».

И напоследок хочу показать Вам видио о том, как в большинстве случаев выглядит квартира без отделки, т.е «в бетоне». Качество видео оставляет желать лучшего, однако представление о квартире-новостройке вполне можно составить.

Что такое первичный рынок жилья?

Рынок первичного жилья в России оброс множеством стереотипов. Наиболее популярный из них заключается в том, что первичное жилье являет собой квартиры в строящихся или только сданных в эксплуатацию домах.

Вторичный же рынок многие воспринимают, как рынок, на котором продаются квартиры из старого жилого фонда. Данный материал призван развеять данные ошибочные предположения и четко разъяснить определение, а также преимущества и недостатки первичного рынка жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первичный рынок жилья

Итак, первичным жильем называется жилое помещение, которое впервые выставлено в качестве товара. Проще говоря, это те квартиры, на которые еще ни разу не было установлено право собственности. Собственно, продавцами данного жилья являются строительные компании или государство.

Первичное жилье может быть приобретено или посредством участия в долевом строительстве в процессе возведения дома, или же в готовых новостройках с квартирами, которые не были зарегистрированы в государственном реестре собственности.

Что касается стоимости квадратных метров такого жилья, то на первых стадиях строительства она является минимальной и растет пропорционально прогрессу возведения данного дома.

Целесообразность покупки недвижимости на первичном рынке напрямую зависит от сроков строительства, дальнейших денежных инвестиций в благоустройство нового жилья и степени риска участия в долевом строительстве.

В покупке первичного жилого помещения есть смысл лишь в том случае, если получение места проживания и прописки не являются первостепенными вопросами и могут быть отложены на несколько лет до окончания строительства. В противном случае, данный вариант смело можно отбрасывать.

Квартира в новостройке без обмана.

Как принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

Нужно учесть, что получив такое жилье, сразу в него не въедешь. Там нужно будет проводить ремонт с самой начальной стадии. Есть и плюс: не нужно будет ничего переделывать от прежних владельцев, ввиду отсутствия таковых. Но вряд ли он может перекрыть минус в виде существенных дополнительных трат времени и денег.

В целом долевое участие является процессом, сопряженным с рядом рисков, несмотря на свою юридическую «чистоту». Главными из них являются сложность прогнозирования точной даты окончания строительства, вероятность банкротства застройщика, а также возникновение экономических и социальных изменений внутри страны.

Привлекает лишь один момент: если процесс пройдет без проблем, вы получите юридически «чистый» и дорогостоящий объект недвижимости.

Первичный рынок жилья: плюсы и минусы

Рассмотрим некоторые аспекты «первички»:

  • Денежный аспект. Здесь есть подтвержденная фактами и временем закономерность: чем раньше вы подпишите договор о долевом строительстве, тем меньшей для вас будет цена за 1 кв. м.;
  • Сроки. Если вы подписали договор в момент, когда дом находится еще на этапе котлована, сроки его ввода в эксплуатацию и обретения права собственности могут растянуться на длительный срок (1,5 – 2 года). Здесь более привлекательной выглядит квартира на вторичном рынке, ведь в нее можно въехать почти сразу после завершения сделки купли-продажи;

  • Дополнительные траты. Квартира на первичном рынке передается собственнику чистой не только в юридическом, но и буквальном смысле. То есть отделка там, максимум, черновая. А значит будьте готовы к существенным тратам на ремонт. В случае со вторичным рынком, ситуация намного проще. Что важнее – наличие «первички» или экономия на ремонте, решать вам;
  • Ипотечный кредит. С этим возникнет проблема. Далеко не каждый банк станет кредитовать договор долевого строительства. Даже если и согласится, то с повышенной процентной ставкой. Это объясняется тем, что банки не хотят брать на себя риск, ведь в случае банкротства застройщика, они станут владельцами неликвидного объекта.

Отметим, что риск быть обманутым застройщиками весьма высок лишь в том случае, если вы доверили деньги строительной компании с низким авторитетом. Застройщик, имеющий солидный имидж, никогда не станет им рисковать.

А потому сделка с такой компанией является весьма выгодным мероприятием с очень низкой вероятностью возникновения проблем.

Какие преимущества имеет владелец квартиры на первичном рынке недвижимости:

  • Юридическая чистота квартиры;
  • Психологический комфорт, обусловленный так называемым «эффектом первого хозяина»;
  • Возможность получить сверхрыночную прибыль до 30%, в случае правильного инвестирования на раннем этапе строительства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что понимается под первичным жильем

Содержание статьи

  • Что понимается под первичным жильем
  • Как зависит ценность жилья от окружения
  • Что такое квартиры бизнес-класса

Первичное жилье

Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще не было установлено право собственности. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают строительные компании или государство.

Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с квартирами, не зарегистрированными в государственном реестре собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых стадиях строительства и увеличивается по мере его завершения.

Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно учесть сроки строительства, последующее вложение средств на благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом строительстве.

Покупка первичного жилья имеет смысл в том случае, если вопросы о месте проживания или прописке не стоит остро и может потерпеть несколько лет, пока не завершится строительство.

Стоит учесть, что при сдаче в эксплуатацию жилья от долевого участия вам предстоит ремонт с нуля. С одной стороны, вам ничего не придется переделывать в квартире после предыдущих жильцов и отделка будет полностью соответствовать вашим требованиям и желаниям. С другой стороны, нужно быть готовым к дополнительным немалым затратам средств и времени.

Вообще долевое участие, не смотря на юридическую «чистоту» первичного жилья, мероприятие рискованное. В длительных временных рамках строительства сложно спрогнозировать конкретные сроки окончания строительства, возможность банкротства застройщика или возникновение экономических и социальных изменений в стране. Однако при благоприятном стечении обстоятельств покупка жилья на первичном рынке недвижимости выгодна.

Вторичное жилье

Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.

Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.

Если существует необходимость срочного переезда в приобретаемую квартиру, тогда следует купить жилплощадь на вторичном рынке. То же самое касается и прописки, т.к. прописаться в квартире возможно только в готовое помещение и при наличии свидетельства о государственной регистрации.

Что такое первичный и вторичный рынок жилья

Вторичное жилье: чем оно лучше первичного? Сравнение

Однако данные риски можно предотвратить при взвешенном и профессиональном подходе в оценке истории жилья. Для этого следует поручить решение столь ответственного вопроса квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В действительности – «лучше синица в руках, чем журавль в небе», поскольку вероятность совсем не получить оплаченную недвижимость гораздо хуже.

Доминирующая часть недвижимости новостроек передается в так называемом «черновом варианте», то есть с бетонными стенами. В итоге – затраты на ремонт подобного жилья будут существенно выше в сравнении с «вторичным», даже если ему требуются капитальные ремонтные работы.
Но при одинаковых условиях, общая сумма вложений при приобретении жилплощади во вновь построенных домах будет гораздо меньше.

Первичное и вторичное жилье: что лучше

Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Что такое первичный рынок жилья

В покупке первичного жилого помещения есть смысл лишь в том случае, если получение места проживания и прописки не являются первостепенными вопросами и могут быть отложены на несколько лет до окончания строительства. В противном случае, данный вариант смело можно отбрасывать.

Итак, первичным жильем называется жилое помещение, которое впервые выставлено в качестве товара. Проще говоря, это те квартиры, на которые еще ни разу не было установлено право собственности. Собственно, продавцами данного жилья являются строительные компании или государство.

Что понимается под первичным жильем

Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.

Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Первичный рынок жилья — что это такое

«Покупка жилья в строящемся доме всегда связана с рисками, поэтому обязательно проверяйте информацию о застройщике. Внимательно изучайте бумаги, которые есть у представителей компании. Сверьте все даты, все права и сертификаты застройщика, удостоверьтесь в добросовестности компании и только потом принимайте решение о покупке, чтобы в самый разгар строительства не оказалось, что дом уходит в долгострой, или из-за окончания права собственности на землю застройщику запретили возводить ЖК на неопределенный срок. Хотя ФЗ-214 и регулирует отношения застройщика с потребителем, не стоит забывать о существовании мошенников, готовых ввести вас в заблуждение поддельными бумагами или недействительными сертификатами».

· Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).

Первичный рынок жилья

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2019 г)

  • Сроки постановки на кадастровый учет — не более 5 рабочих дней.
  • Госпошлина — 0 руб
  • Документ-основание Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
    Кадастровые инженеры — это независимые специалисты, имеющие аттестацию и включенные в реестр кадастровых инженеров. Реестр кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

Первичный и вторичный рынок недвижимости

— на самом раннем этапе строительства ( самые дешевые квадратные метры и самый большой риск ) по Договору инвестирования ( долевого участия). Подписывая такой договор, Покупатель становится партнером фирмы , строящей дом и принимает на себя все риски, связанные со строительством. На него не распространяется закон о защите прав потребителей.

Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них, а, именно, объект от хозяина. Следует изучить статью Зачем риэлтору разбираться в типах и сериях многоквартирных домов.

Что такое первичный и вторичный рынок жилья

Приняв решение приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, нужно быть готовым тщательно проверить ее историю. Ведь, чем больше собственников было у недвижимости, тем большая вероятность возникновения различных юридических проблем. Такую проверку называют юридической чистотой сделки. И порой, даже самому опытному специалисту нелегко перепроверить всю цепочку собственников, чтобы при покупке квартиры ни у кого не было сомнений, что не возникнут какие-либо трения с бывшими собственниками. Так что, если есть хоть малейшие сомнения в чистоте сделки, то лучше сразу отказываться от сомнительного мероприятия.

В первую очередь, вторичный рынок привлекает своим разнообразием в ценовой политике, что дает возможность каждому желающему в той или иной степени удовлетворить свои потребности в жилье гораздо быстрее, чем если бы ему пришлось выплачивать ипотеку за дорогостоящее жилье в новостройке, в котором еще нужно было бы делать ремонт.

Вторичный рынок жилья

Планируя покупку квартиры на вторичном рынке, рекомендуется сразу «заглянуть в будущее» и продумать возможность дальнейшей продажи жилья. Если у вас есть цель заработать на росте цен, то и квартира должна быть в популярном районе или центре города. На такое жильё спрос будет всегда и цены будут выше средних по рынку недвижимости.

Выбирая для покупки квартиру на вторичном рынке, стоит обратить внимание на состояние подъезда и придомовой территории. Если все аккуратно сделано, нет мусора и подъезд чистый, значит, вам повезет с соседями и в доме уже устоявшийся коллектив, в который вам необходимо будет войти и мирно сосуществовать.

Первичный рынок недвижимости (Primary real estate market)

Перед покупкой обязательно в течение нескольких месяцев нужно понаблюдать, как продвигается строительство дома. Если на стройплощадке за это время ходили пару человек, а строительный кран постоянно находится в неподвижном состоянии, то это значит, что с объектом не все гладко. Эксперты также рекомендуют проверить, есть ли у застройщика разрешения на строительство. Эту информацию можно найти на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции. Еще нужно узнать, не втянут ли застройщик в судебные разбирательства.

Причиной того, что покупатели жилья могут так и не заехать в купленные квартиры, заключается в том, что застройщик не может (или не хочет) подключить дом к электричеству, водоснабжению, канализации. В итоге дата заселения в купленную квартиру может растянуться на долгие годы. Основная причина этого – не согласованный проект подключения к инженерным сетям или же технические нарушения при проектировании, которые не позволяют ввести дом в эксплуатацию.

Новостройка или вторичное жилье

Выбор. Самые бюджетные и ликвидные квартиры в строящемся доме расходятся на ранних этапах. К завершению строительства остаются в основном дорогостоящие квартиры больших площадей или же жилье с различными недостатками, например с непривлекательным видом из окна. Что касается вторичного рынка, то тут выбор доступных квартир больше.

Возможность ипотечного кредитования. На первичное жилье ипотеку предоставляют далеко не все банки. Очень часто застройщик свой объект аккредитовывает максимум в 3-х банках, что для покупателя не всегда является удобным. В среднем ставка по ипотечным кредитам для приобретения первичного жилья на 1,5-2% выше ставки, чем на вторичные объекты.

Первичный и вторичным рынок жилья

По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

— фактор условия ведения бизнеса в городе;

— фактор уровня жизни;

— политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

— уровень платежеспособного спроса населения регионов;

-доступность кредитов и жилищных субсидий;

— макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Можно сделать следующий вывод:

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит