9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры, обезопасить себя продаже квартиры

Содержание
  1. 9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.
  2. Как обезопасить себя при покупке квартиры?
  3. Квартира без обмана: азбука покупателя
  4. Покупаем жилье в новостройке
  5. Вторичный рынок жилья
  6. Как обезопасить себя от обмана при покупке квартиры?
  7. Простые махинации с документами
  8. Продавец не хочет выписываться из квартиры
  9. Продажа жилья сразу нескольким желающим
  10. Афера с поддельными документами
  11. Как оформить куплю-продажу так, чтобы не обманули?
  12. Заключение
  13. Подготовка квартиры к продаже
  14. Этапы продажи
  15. Как осуществить продажу быстро и без риска
  16. Пакет документов купли-продажи
  17. Передача денег
  18. Основные моменты
  19. Как заключается сделка
  20. Условия продажи жилья
  21. Немного о сроках
  22. Продажа в рассрочку
  23. Как избежать мошенничества
  24. Риски при покупке квартиры
  25. Основные риски при покупке квартиры
  26. Порядок заключения сделки
  27. Список необходимой документации
  28. Техника безопасности при покупке квартиры
  29. Основные правила авансирования сделки
  30. Явные признаки опасности при покупке квартиры

9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.

Предыстория: знакомый купил несколько лет назад землю, уже построил не большой дом, провел электричество и т.д. На днях звонит и говорит, что оказывается, по документам в администрации, его участок расположен совсем в другом месте. Что-то напутали. Теперь разбирается, а иначе может вообще остаться без всего. И главное, никто за это не отвечает.

С покупкой земли не приходилось сталкиваться, но что касается квартиры, то тут тоже хватает различных нюансов о которых не помешает знать.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

Договор может даже носить название “участия в долевом строительстве”, но в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше. Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

  1. Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
  2. При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
  3. Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
  4. Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.
  5. Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
  6. Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Придется доплатить

Главное правило при покупке квартиры:

Прежде чем что-либо подписать – нужно внимательно прочитать

В договоре должно быть четко прописано, кому и сколько вы должны заплатить, а также условия изменения цены. Иначе, в один прекрасный день можно узнать что из-за плохих погодных условий в Африке цена за квадрат выросла и нужно доплатить.

Качество квартиры не соответствует условиям договора

Смотрите фото как выглядит квартира с черновой отделкой. Только не пугайтесь, все не так страшно как кажется на первый взгляд.

Так как по закону гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав устанавливается договором и не может быть меньше 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, должен быть не менее 3-х лет. Начинается отсчет со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Сделать можно следующее:

  1. до подписания акта передачи квартиры потребовать от строительной компании составления акта о несоответствие
  2. отказаться от подписания акта
  3. потребовать безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают ее непригодной для проживания
  4. требовать соразмерно уменьшить цену квартиры
  5. требовать возмещения денежных средств потраченных на устранение недостатков

В случае, если застройщик отказывается отказывается устранять в разумные сроки существенные недостатки, то покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Оплатите коммунальные услуги

Часто, при продаже квартиры покупателю пытаются передать не только ключи, но и долги по коммунальным услугам. В данном случае стоит помнить, что по жилищному кодексу (ст. 153) обязанность оплаты коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности.

Сроки передачи квартиры затягиваются

В данном случае застройщик предложит внести изменения в договор и сообщить об этом должен по закону заранее, а покупатель может в свою очередь потребовать уплату неустойки.

Выше перечислены далеко не все нюансы связанные с безопасной покупкой квартиры. Ниже очень показательный сюжет чем может обернуться небрежность и невнимательность в данном вопросе.

Дополнительный способ себя обезопасить при покупке квартиры – это сделать титульное страхование или иначе называет страхование рисков утраты права собственности.

Квартира без обмана: азбука покупателя

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Ведь речь идёт о крупных денежных суммах. Эта проблема актуальна как для вторичного рынка жилья, так и для новостроек. В первом случае покупатель может столкнуться с мошенническими действиями или купить жилплощадь с обременением. Во втором, человек приобретёт заветную жилплощадь, но так и не дождётся сдачи дома в эксплуатацию.

Чтобы избежать неприятных инцидентов, нужно тщательно, вплоть до запятой, проверять документы при оформлении сделки. Но разобраться в юридических тонкостях обычному человеку не по силам. Да и читаем мы документы бегло, зачастую просто ставя подписи в нужной графе. Это в корне неправильный подход.

В этой статье мы расскажем, на чём стоит заострить внимание, приобретая квартиру. При этом рассмотрим вторичный и первичный рынок недвижимости.

Покупаем жилье в новостройке

Интересуясь квартирами в строящемся доме, потенциальный покупатель рискует остаться без денег и жилья. Ведь застройщики обычно требуют 100% предоплату, хотя объект находится в стадии строительства. Как обезопасить себя в такой ситуации? Напомним, что нужно внимательно относиться к документам и иметь дело только с солидными фирмами. Ключевые моменты при выборе новостройки:

  1. Обратите внимание, на какой стадии строительства находится объект. Если к дому уже подводят коммуникации, то он наверняка будет сдан, поэтому можно смело заключать договор. Но здесь стоит отметить, что на стадии «котлована» квартиру можно приобрести намного дешевле, зато и риск возрастает многократно.
  2. Оцените местоположение строящегося дома. Это позволит определить справедливость назначенной цены за квадратные метры. Например, к преимуществам относятся развитая инфраструктура микрорайона, а к недостаткам наличие оживлённых автомагистралей или железной дороги. Во втором случае стоимость квартиры должна быть ниже, чем в аналогичном доме, расположенном в более спокойном месте.
  3. Проверьте репутацию застройщика. Не стесняйтесь спрашивать, сколько времени компания работает в сфере строительства и какие объекты возводились ранее. Обычно представители фирмы охотно рассказывают о своих достижениях, подтверждая информацию соответствующими документами. Если для компании это первая стройка, то лучше воздержаться от покупки.
  4. Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики продают одну квартиру несколько раз. Чтобы избежать такой ситуации, нужно заключать ДДУ (договор долевого участия). Это гарантия чистой сделки, подтверждённая страховой компанией и поручительством банка. Если застройщик не выполнит свои обязательства по договору, у него отзывают лицензию, а покупателям компенсируют затраты.

При приобретении жилья в новостройке рекомендуется обращать внимание на следующие документы:

  • разрешительные документы. Сюда относится разрешение на строительство, проектная декларация и инвестиционный контракт;
  • заключение Бюро Экспертиз и Проектной Документации;
  • право собственности на землю или арендный договор;
  • контракт со страховой компанией;
  • учредительные бумаги фирмы: ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ.

Соблюдая эти правила, можно существенно снизить риски при покупке квартиры в новом доме.

Вторичный рынок жилья

Здесь цены на квадратные метры заметно ниже, поэтому «вторичка» привлекает к себе большинство покупателей. Стоит отметить, что и рисков быть обманутыми здесь намного больше.

Приобрести квартиру на вторично рынке жилья можно двумя способами: действовать самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. В первом случае, покупатель действует на свой страх и риск, во втором – за дело берутся профессионалы. Рассмотрим вариант самостоятельной покупки и расскажем, как обезопасить себя при совершении сделки.

Нотариально заверяйте любые факты передачи денег. Предоплата за покупаемую жилплощадь — это обычное явление. Своеобразная гарантия, что продавец не будет искать других клиентов и подтверждающая серьёзность намерений покупателя. Этим часто пользуются мошенники, которые берут задаток сразу с нескольких человек, а затем исчезают в неизвестном направлении.

Аванс продавцу лучше проводить в присутствии нотариуса, который заверит факт передачи денег. Кроме того, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи, где будут отмечены ключевые моменты сделки.

Например: окончательная стоимость жилья и сроки завершения процедуры купли-продажи.

Поинтересуйтесь у продавца документами, которые подтвердят выписку из квартиры всех жильцов. Бывают ситуации, когда не все собственники согласны с продажей квартиры, а недобросовестные продавцы «забывают» о них сообщить.

Кроме того, один из владельцев может отбывать наказание или проходить службу в рядах вооружённых сил. Соответственно эти люди могут просто не знать, что их доля недвижимости переходит к другому владельцу. Узнав о сделке, собственники могут восстановить свои права в судебном порядке.

Убедитесь, что квартира не обременена долговыми обязательствами. В этом случае ответственность перекладывается на плечи нового владельца. Например, если жилплощадь приобретена в ипотеку, а прежний хозяин перестал платить кредит, банк вправе выставить квартиру, находящуюся в залоге на продажу. При этом неважно, что владелец уже сменился.

Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Дело в том, что несовершеннолетние собственники вправе оспорить сделку после того, как им исполнится 18 лет. Это происходит в том случае, когда ребёнок ущемляется в правах.

Например, родители продали квартиру и уехали в другой город, а чадо сдали в детский дом. Разрешение органов опеки на проведение сделки позволит вам в дальнейшем избежать неприятных ситуаций или не оказаться на улице.

Окончательный расчёт. Оптимальным вариантом, будет совместное бронирование участниками сделки банковской ячейки. Тогда расчёт происходит так: покупатель закладывает необходимую сумму в ячейку. Эта процедура происходит в присутствии работника банка. После того как покупатель получает право собственности, деньги из ячейки забирает продавец.

Стоит отметить, что лучшим способом обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, это обратиться к риэлторам. Конечно, придётся понести дополнительные расходы, зато это будет юридически чистая сделка без лишних хлопот.

Как обезопасить себя от обмана при покупке квартиры?

Мошенники встречаются везде, поэтому с ними можно столкнуться во время покупки новой квартиры. Такие люди быстро распознают неопытных покупателей, а затем начинают запускать схему обмана. Чтобы не попасться, покупатели должны иметь представление о наиболее распространенных мошеннических схемах. Сомнительно, что знающий обманщик будет ожидать такой осведомленности от неопытного человека.

Простые махинации с документами

Эта схема чаще всего встречается на рынке недвижимого имущества. Покупатель предъявляет не полный перечень документов или умышленно скрывает некоторые факты про квартиру.

Часто мошенники специально занижают стоимость квартиры, чтобы покупатели быстрее соглашались на сделку. Они всячески торопят их, акцентируя внимание на огромном количестве других таких же покупателей. Это хорошо действует на клиентов, и они быстро соглашаются.

К счастью, защититься от такой разновидности обмана можно очень легко. Главное тщательно проверить все документы. Если Вы не уверены в своих силах, то за отдельную плату это сделает нотариус. Он учтет все недочеты и поможет подсказать, как поступить в конкретной ситуации.

При самостоятельной проверке жилья рекомендуется требовать у собственника документы, указывающие на наличие права собственности, паспорт, выписку из наркологического или психдиспансера, справку из Росреестра и БТИ. Продавец должен быть вменяемым, а на квартире не должно быть обременений.

Продавец не хочет выписываться из квартиры

Можно представить себе ситуацию, когда у продавца имеются все необходимые документы на квартиру. Следовательно, жилье «чистое» и его можно спокойно покупать. Но знающие люди могут обмануть и на последующих этапах продажи недвижимости.

Наиболее часто встречается ситуация, когда покупатель платит деньги за жилье, а затем узнает, что хозяин не может выписаться из проданной квартиры, так как ему больше негде жить. В такой ситуации покупатель может обратиться в суд и он постановит, что продавец должен вернуть всю сумму денег. Но и тут начинаются проблемы. Недобросовестный собственник заявляет, что деньги у него пропали или он их тут же потратил.

После такого заявления покупатель начинает понимать, что его нагло обманули. Он требует возврата денежных средств на что мошенник отвечает согласием с одним «но»: у него на руках нет необходимой суммы, поэтому он будет выплачивать ее со своей зарплаты. Согласно действующему законодательству, гражданин РФ может выплачивать за квартиру только 30% от всей зарплаты.

Защититься от такой схемы можно только одним способом. В договоре купли-продажи следует указать, что собственник должен выписаться из квартиры до совершения продажи. В противном случае договор будет аннулирован, и обе стороны останутся ни с чем.

Продажа жилья сразу нескольким желающим

Так действуют только уверенные в себе обманщики. Они уже имеют опыт на данном поприще, поэтому ни секунды не сомневаясь обманывают своих клиентов. Эта схема продажи называется «продажей жилья по дубликатам». Для этого продавец, быстро уезжающий на отдых или на работу заграницу, делает дубликаты с приватизационных документов. В тот же день в разных нотариальных конторах создаются договоры купли-продажи и, таким образом, происходит реализация жилья сразу нескольким людям.

Обезопаситься от «множественной» продажи можно с помощью предварительного изучения предоставляемых документов. При обнаружении дубликата сделка сразу же расторгается. Можно даже подать в суд на такого продавца.

Афера с поддельными документами

Такой метод обмана используется только наиболее опытными аферистами. У них, как правило, есть свой подставной нотариус, занимающийся подделыванием бумаг и подписанием договора. В таком случае покупателю сложнее всего разбираться, потому что все подставные лица обычно работают вместе на протяжении нескольких лет. Они детально отрабатывают схему обмана, что ставит в тупик даже опытных юристов.

Если есть хотя бы малейшее подозрение на обман, то не нужно медлить. Сразу же стоит договориться с другим нотариусом, чтобы тот детально изучил соглашение. Если продавец сразу пойдет на попятную, то с ним лучше не иметь никаких дел.

Как оформить куплю-продажу так, чтобы не обманули?

Наиболее часто все обманы происходят в момент передачи денежных средств. Когда договор купли-продажи проходит оформление у нотариуса, покупатель может внести оплату. Но на данном моменте он сильно рискует, так как таких же покупателей может быть несколько или квартира может находиться в залоге.

Из-за этого юристы советуют прибегать к более надежным вариантам покупки жилья. Обычно процент обмана ниже в том случае, если деньги до определенного времени остаются у третьей стороны, например, в банковской ячейке. До завершения подписания соглашения ни одна из сторон не может воспользоваться деньгами, поэтому они остаются в сохранности. Для получения средств продавцу придется предъявить документы, свидетельствующие о законности сделки.

Также, не рекомендуется обращаться в малоизвестные фирмы за юридической помощью. Если продавец не чувствует уверенности в своих силах, то следует обратиться в более известную контору, так как однодневные фирмы чаще всего занимаются мошенничеством на рынке. Разрекламированному юристу придется отдать больше денег, но в некоторых случаях это того стоит.

Заключение

Во время оформления сделки купли-продажи квартиры каждый покупатель рискует остаться без своих денег и без нового жилья. Обманщики постоянно подделывают документы, обращаются к подставным лицам, скрывают обременение на квартире, что в будущем приводит к проблемам у покупателя. Чтобы этого не произошло, не нужно заключать сделки самостоятельно. Для этого следует привлекать юристов, которые за определенную плату смогут найти ошибки в договоре и быстро вычислят мошенника.

Риски при покупке квартиры есть везде и всегда. Наша страна не является исключением. Узнав, чем вы рискуете и как, вы сможете обезопасить себя!

У вас все-таки возникли проблемы при покупке квартиры? Без паники! Мы вам поможем. Перейдите сюда и прочтите внимательно все советы.

При продаже квартиры можно столкнуться с неприятностями или мошенничеством. Для того, чтобы сделка удалась, важно знать, как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке. Иногда будущий собственник, получив деньги, заявлял об обратном, якобы средства получены не были. Потому очень важно учесть все необходимые нюансы, прежде чем приступить к продаже недвижимости.

Подготовка квартиры к продаже

На этапе, после оценки своей квартиры, следует учесть некоторые тонкости для подготовки ее к продаже.

  • Прежде чем продавать недвижимость, требуется провести в ней косметический ремонт, который обойдется в небольшую сумму. Покупатель в обязательном порядке, посетив жилье, оценит его внешний вид.
  • Также эксперты рекомендуют убрать из комнат громоздкую мебель, которая визуально только уменьшит площадь. Благодаря этому приему можно создать благоприятное впечатление на покупателя.
  • Если есть балкон, очень важно вовремя убраться на нём. Будущим покупателям будет неприятно спотыкаться о мусор, осматривая жилплощадь.

Маленькие хитрости

  • Если покупатель назначает смотрины, желательно предложить ему осмотреть помещения в дневное время суток. Таким образом можно повлиять на покупателя. Если квартира в неприглядном виде, лучше пригласить человека в вечернее время.
  • Также не следует назначать встречу в час пик, так как пока человек доберется, ему покажется, что предстоящая покупка расположена не в лучшем районе.
  • На время встречи стоит переодеться в приличную одежду. Встречая гостей в домашнем халате, можно оставить после себя неприятное впечатление.
  • Обратите внимание на внешний вид подъезда. Иногда продавцы, дабы произвести впечатление на покупателей, убираются в подъезде.
  • Документы требуется подготовить в определённом месте. В противном случае при необходимости придется их искать.

Этапы продажи

  1. В первую очередь важно проверить наличие всех документов на жилплощадь, которые необходимы для подписания договора. Должно быть свидетельство о праве на собственность, договор дарения или права наследования.
  2. На следующем этапе имеет большое значение правильно оценить стоимость недвижимости, учитывая тенденции рынка. Желательно обратиться к специалисту в агентство по недвижимости. Альтернативой является и самостоятельная оценка стоимости недвижимости с помощью рыночных предложений и интернет-сайтов.
  3. Теперь актуально дать большое количество объявлений в различных источниках и сети Интернет.
  4. Когда покупатель отзовется, следует заключить с ним предварительный договор купли-продажи имущества. Потребуется быть внимательным, учесть все условия, которые будут в основном документе. В частности, необходим ли аванс или задаток.
  5. Снятие с регистрации. Этот нюанс выполняется с письменного согласия органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.
  6. Необходимые справки для покупателя. Нужно взять справку о том, что человек не стоит на учете. Технический паспорт на жилье и другие документы.
  7. Бронирование ячейки и согласование нюансов главного документа.
  8. Подписание договора в удобном месте. Если процедура происходит в банке, кассир обязан проверить банкноты на подлинность, отправить деньги в банковскую ячейку.
  9. Теперь документы проходят государственную регистрацию, в процессе которой уплачивается государственная пошлина. Ее вносят в отделении Росреестра. Спустя месяц или немного меньше происходит регистрация права, и продавец получает деньги.
  10. Передача ключей будущему собственнику.

Как осуществить продажу быстро и без риска

Когда необходимо срочно и максимально выгодно продать квартиру, стоит обратиться к трем наиболее выгодным способам.

Выкуп инвестором жилья

К этому методу обращаются редко и только в крайнем случае, когда деньги нужны в срочном порядке. Собственник может обратиться за помощью в агентство, и жилье приобретает само агентство или покупатели-инвесторы. При этом теряется около 30% сумы. В большинстве агентств всегда найдутся списки инвесторов, готовых приобрести квартиру за копейки в максимально сжатые сроки. Весь процесс оформления документов занимает не более 14 дней.

Стоимость жилья ниже рыночной цены около 15%.

Таким образом можно продать жильё очень быстро и первые покупатели появятся на горизонте спустя несколько дней.

Даже среди массы вариантов

Эксперты утверждают, что такой путь позволяет обеспечить не только быструю продажу имущества, но и заключить сделку по выгодной цене. На первый взгляд сама схема сделки не так проста, как кажется. Объект продажи необходимо активно рекламировать, используя различные ресурсы. При этом привлекает цена. В объявлении обязательно указывается тот факт, что предпочтение будет отдано лучшему предложению, потому заинтересованное лицо должно будет предложить лучшую цену. Этот прием представлен в виде аукциона.

Пакет документов купли-продажи

После предварительного подписания договора и определения даты подписания происходит подготовка к нотариальной продаже. В процессе подготовки документов следует выключить:

  • Документы на жилище.
  • Идентификационный код бывшего собственника жилья и его паспорт.
  • Согласие одного из супругов для продажи.
  • Собственник жилища должен предоставить свидетельство о браке.
  • В случае, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним, нужно предоставить не только свидетельства об их рождении, но и письменное разрешение органов опеки.
  • Для получения формы 2 необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору.
  • Справку, подтверждающую отсутствие долга по коммунальным услугам и квартплате.
  • Оценочная стоимость квартиры. В большинстве случаев этим вопросом занимается риэлтор. При желании и возможности можно обратиться в оценочную компанию и оплатить услугу. В указанное время специалист должен посмотреть и сделать фотографии квартиры. Также ему нужно предоставить копии техпаспорта на жилье, копию паспорта. На основании этих документов подготавливается отчет оценки жилья, в котором оговаривается рыночная стоимость недвижимости.
  • Выписка из квартиры. С этой целью следует обратиться в паспортный стол для написания заявления и оплатить госпошлину. Сотрудник учреждения в паспорте указывает информацию о снятии с регистрации по месту проживания и выдает специальный лист выбытия, который необходимо будет предъявить для процедуры регистрации по новому месту проживания. Также сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы делает отметку в домовой книге.

Передача денег

В процессе расчета по сделке денежные средства передаются после ее заключения. Но на самом деле не все так просто. Надлежит знать важные моменты, которые позволят избежать встречи с мошенниками.

Основные моменты

Расчёты на вторичном рынке намного сложнее. Именно здесь популярна оплата наличными. После заключения сделки покупатель вправе передать будущему собственнику нужную сумму, а тот заверять, что ничего не получал. Риск быть обманутым велик.

Как заключается сделка

Сделку условно разделяют на пять этапов:

  1. В первую очередь заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе между обеими сторонами оговариваются условия предстоящей сделки.
  2. Тщательная проверка документации, когда происходит идентификация полномочий прав продавца.
  3. Подписание договора.
  4. Регистрация государственного образца. В этот момент недвижимость переходит к новому владельцу.
  5. Передача жилья от прежнего собственника к новому.

Участники сделки должны учесть несколько вариантов передачи денежных средств. Среди наиболее безопасных методов передачи денег выделяют следующие варианты.

Через ипотеку

Не каждому покупателю предоставляется возможность купить понравившаеся жилье за наличные средства. В некоторых случаях покупатель обращается к заемщикам. В первую очередь продавца интересуют риски такой сделки.

Нюансы

  • Обе стороны при встрече обговаривают все детали и приходят к решению, чтобы процедуру продажи осуществить через ипотеку.
  • На следующем этапе заключается предварительный договор, по которому покупатель должен выплатить задаток, составить расписку о передаче средств.
  • Обратившись за помощью в агентство, независимый специалист производит оценку стоимости жилья. Цена должна соответствовать указанной сумме в договоре.
  • Чтобы устранить риск мошенничества со стороны продавца, покупателю требуется передать продавцу необходимый пакет документов, указанных банком.
  • Обе стороны заключают договор, учитывая основные условия.
  • Регистрация в регпалате или многофункциональном центре.
  • На следующем этапе происходит перерегистрация права собственности.

Собрав необходимые документы, обе стороны в указанное время являются в банк, который перечисляет продавцу требуемую сумму, а с покупателем заключается специальный договор ипотеки. Процедура не является сложной. Так можно уберечь себя от мошенничества.

За наличный расчет

Через банковскую ячейку

В процессе расчетов на рынке купли-продажи именно банковская ячейка пользуется спросом. Под банковской ячейкой подразумевается сейф, расположенный в хранилище банка. Банк не имеет права знать, что находится в ячейке. Его главной задачей является контроль доступа к сейфу и его охрана.

Покупатель помещает деньги в сейф. Согласовав условия соглашения, которое было заключено между сторонами, деньги будут переданы в оговоренный срок при наличии пакета документов.

Когда в квартире, выставленной на продажу на время сделки, остаются не выписанные жильцы, то в соглашении можно указать отдельные условия, учитывающие интересы обеих сторон. Доступ к ячейке продавцу будет возможен при наличии предоставленной учреждением выписки из домовой книги. Подобным образом можно будет убедиться в том, что в покупаемой квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Альтернативой являются паспорта жильцов, которые были прописаны. В них должен быть штамп регистрации о другом месте проживания.

Также допускается использование двух ячеек. Часть средств можно положить в первую ячейку, которую продавец получит после выписки жильцов. Остальная сумма будет получена при предоставлении в учреждение паспортов с нужными штампами.

Стоит отметить, что условия должны быть оговорены заранее между обеими сторонами и проведены специальным пунктом в договоре купли-продажи. При положительном исходе сделки в указанное время продавец забирает деньги из ячеек.

Немного о сроках

Срок аренды следует указывать с запасом. В большинстве случаев аренда может быть на месяц или два. Этого периода хватает для заключения удачной сделки. Преимуществом данного приема является небольшая стоимость услуги и высокая надежность расчётов.

Через нотариуса

Эта услуга обретает свою популярность постепенно. По своим техническим характеристикам она также считается удобной, как и расчет через ячейку, но главным достоинством метода является цена за услугу, которая вдвое ниже.

Воспользовавшись данным способом, нелишне застраховать себя от риска и обратить внимание, в каком банке был открыт депозитный счет нотариуса. Важно, чтобы специалист отдал предпочтение известному и надежному банку.

Несмотря на ряд преимуществ, продавец имеет шанс столкнуться с ненадежностью нотариуса. Потому прежде, чем отдать предпочтение этому инструменту взаиморасчета, важно выбрать надежного специалиста.

По материнскому капиталу

Продать квартиру с целью приобретения просторного жилья или переехать в другой район можно при некоторых условиях. Это допускается сделать без проблем, если все члены семьи, проживающие в квартире, достигли совершеннолетия. В противном случае отчуждение возможно при учёте определенных ограничений и при наличии специального разрешения органа опеки.

Условия продажи жилья

  • В первую очередь продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, не возможно при отсутствии предварительного одобрения органов опеки. Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав детей, не достигших 18 лет. Следовательно, родителям требуется доказать тот факт, что сделка не ущемляет права полноправных членов семьи.
  • Несовершеннолетние дети обязаны получить одинаковые доли в другом жилом помещении.
  • В результате процесса отчуждения жилищные условия детей не должны быть хуже, а площади меньше. Потому для продажи жилья сделка осуществима в случае вышеуказанных условий.
  • Получение разрешения органов опеки. Чтобы получить согласие на продажу жилья, в котором есть доли несовершеннолетних, родители кроме заявления предоставляют пакет документов:
  • Написать заявление о распоряжении.
  • В соответствующий орган подать как копии, так и оригиналы, подтверждающие личность заявителей. Это могут быть паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
  • Заявление представителей детей на участие их в будущей сделке.
  • Документы на жилье.
  • Справка об оценочной стоимости недвижимости.

Стоит отметить тот факт, что важно соблюсти уровень жилищных условий. Но в отдельных случаях можно обменять квартиру на недвижимость с меньшей площадью. Такой вариант допускается, если ребенку нужно дорогостоящее лечение или дети могут получить в собственность отдельную площадь.

Альтернативой выделенной доли несовершеннолетним собственникам является выплата денежной компенсации, которая равна отчужденной доли на момент подписания договора. При этом необходимо предоставить специальное заявление, а также справку о ценовой категории доли.

После этого открывается счет в банке на имена детей, и вносятся деньги. Их можно оформить вкладом или открыть банковский счёт. Деньгами ребёнок сможет распорядиться по достижению им совершеннолетия. При желании опекуном или родителем снять некую сумму надобно будет обратиться в отдел опеки, указав конкретную цель, а после — представить подробный отчет.

Допускаются варианты приобретения жилья для детей в квартирах родственников. К примеру, бабушки и дедушки.

Немного о сроках

Срок действия разрешения приравнивается к трем месяцам. Договора о продаже недвижимости должны быть предоставлены в тридцатидневный срок со дня получения разрешения на продажу квартиры. В случае, если сделка не состоялась, следует взять новое разрешение.

Также должны учесть и ряд нюансов

  • Если жилье находилось в собственности не более трех лет в момент отчуждения, требуется оплатить налог на жилье. Процедуры можно избежать, если сделки как по продаже, так и по приобретении новой квартиры провести в один налоговый период.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, которая на момент продажи не закрыта, стоит обратиться в банк для согласия на перевод оставшейся суммы покупателю.

Продажа в рассрочку

Среди плюсов данного метода выделяют скорость оформления договора, минимальную процентную ставку.

Но такой прием не подойдёт для продавцов, планирующих получить сумму за один раз. Также присутствует риск, что покупатель сорвет сделку и продавцу придется обращаться за помощью в суд.

Какой бывает рассрочка

  • Срок от трех до шести месяцев. Предполагается внесение первоначальной оплаты в 50% от стоимости жилья. Отсутствуют проценты, что является положительной особенностью.
  • Рассрочка от 12 месяцев до 2 лет включает в себя первоначальный платёж. На оставшуюся сумму начисляется процент.
  • На протяжении непродолжительного времени сумма делится на равные части. При этом первоначального взноса не существует в начале. Такой способ используется не часто.

Как избежать мошенничества

Чтобы защититься от дальнейших судебных разбирательств и недоразумений в процессе продажи квартиры, следует учесть важные советы эксперта.

  1. Если оплата за недвижимость происходит наличными, вместо настоящих банкнот услужливые покупатели могут подложить фальшивые деньги. Такое мошенничество случается редко, но бывает. Не мешает помнить о том, что аферисты являются замечательными психологами и в первую очередь не следует внимать сладостным речам и улыбкам милейшего человека, планирующего купить квартиру.
  2. В процессе заключения сделки нужно указывать в документе настоящую стоимость жилья, за которую будут получены средства. Экспертом известны случаи, когда аферисты убеждают продавца зафиксировать в документе немного меньшую сумму, чтобы не платить большие налоги.
  3. В момент получения задатка за жильё расслабляться не стоит, даже если оба экземпляра документа на руках. Аферисты умеют находить различные способы обмана. К примеру, отдав часть средств продавцу, мошенники якобы уезжают за второй половины денег, но посещают нотариуса, который заключил договор. Он выдает им копию договора, так как новые собственники экземпляр якобы потеряли. Нотариус может ничего не подозревать и выдать копию без проблем. Мошенники в состоянии зарегистрировать квартиру и в считанные часы ее продать.
  4. Чтобы не быть обманутым, важно продавать недвижимость без посредников и общаться только с покупателем напрямую.

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

  1. Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
  2. Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

  1. Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
  2. Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
  3. Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
  4. Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
  5. Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

  • с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
  • с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
  • с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
  3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

  1. При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
  2. Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
  3. Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

  • продажа посредством представителя;
  • участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
  • приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
  • недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
  • нахождение продавца в браке или в разводе;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
  • неоформленная должным образом перепланировка;
  • долевое владение квартирой;
  • признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит