Метод сравнения продаж, метод парных продаж

Содержание
  1. Метод сравнения продаж
  2. Методическое пособие по дисциплине «Экономическая оценка недвижимости»
  3. Метод парных продаж в оценке недвижимости
  4. Сущность метода
  5. Область применения метода
  6. Примеры расчета методом
  7. Как нужно делать оценку недвижимости профессионалу?
  8. Метод парных продаж
  9. Что будем делать с полученным материалом:
  10. Метод парных продаж

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по :

• физическим характеристикам. Сходные субъекты по :

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• независимости субъектов сделки;

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сдел ки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут исполь зоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): 13

• переданные права собственности на недвижимость;

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

• условия продажи (чистота сделки);

• наличие движимого имущества.

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется . Необходим тщательный анализ, в результате которо го вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6) Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7) Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2 ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 сотку;

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м 2 общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спо собов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражаю щий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, еди ница плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объектааналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различ ных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж;

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Исполь зуем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц Центр = 10000 р./м 2

Ц Малеева = 9500 р./м 2

Ц Муромская = 9000 р./м 2

Расчет поправки по местоположению: П 2ан = 10000/9000 = 1,11 П 3ан = 10000/9500 = 1,053 П 4ан = 10000/9500 = 1,053

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена точно, т.к. цены изменялись в диапазоне 1030%.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен на квартир в данном сегменте,( на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Расчет поправки на время продажи:.

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2) 0,25 = 1,047 П 3ан = (1+0,2) 0,5 = 1,095 П 4ан = (1+0,2) 1 = 1,2

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех про

чих (кроме отдаленности от города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных уча стков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города.

Ц сотки = – 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц = – 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректиро ванного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой пре дыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения ко торых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в це лом, должны вноситься перед процентными . Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей пло щадью в 1000 м 2 и проданного за 500000$. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 5.3.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцени ваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество коррек тировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимо сти оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально;

• величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет яв

ляться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оце ниваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых преде лах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесе ние корректировок и взвешивания позволили вывести итоговую цену в 532000 $ (табл. 5.4).

Методическое пособие по дисциплине «Экономическая оценка недвижимости»

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

ФакторыОбъекты
1234
Площадь, м 2150150200200
СадестьестьестьНет
ГаражестьнетестьНет
Цена продажи, $32000300004500040000

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

ФакторыОбъекты
Оцениваемый1234
Площадь, м 2150150150200200
Корректировка-13000-130001и3
Саднетестьестьестьнет
Корректировка-3000-3000-30003и4
Гаражестьестьнетестьнет
Корректировка+20001и2
Цена продажи, $2900032000300004500040000
Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000
Скорректированная цена29000290002900029000

^ Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .
^

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,

где

Цоб— вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо— валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа— усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДia— потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

АналогЦена продажи, у.е.ПВД, у.е.ВРМ
Объект оценки150000*5,08 =7621691500005+5,43+4,81 = 5,08
А800000160000800000/160000 = 5,00
В950000175000950000/175000 = 5,43
С650000135000650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

;

,

где

Ккап-общий коэффициент капитализации;
ЧОДо— чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Цia— цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОДia— чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m— количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

АналогЦена продажи, у.е.ЧОД, у.е.ОКК
Объект оценки375000500000,13
А350005000несопоставим
В500000400000,08
С35000035000(за истекший год)несопоставим
D450000480000,11

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объектаОбъект оценкиОбъекты сопоставления
ОС1ОС2ОС3ОС4ОС5
Местоположениеотл.хор.отл.отл.удовл.отл.
Корректировка5,00%12,00%
Этажность квартиры11/149/93/149/97/97/10
Корректировка7,00%7,00%
Состояние объектахор.отл.хор.отл.удовл.хор.
Корректировка-5,00%-5,00%3,00%
Площадь общая, м 252,855,0052,0047,0044,0058,2
Корректировка-2,00%2,00%3,00%-4,00%
Площадь жилая, м 229,438,0030,0030,0028,531,1
Корректировка-5,00%
Площадь кухня, м 27,77,009,007,57,0010,1
Корректировка-2,00%-4,00%
Лоджия+++заст.заст.+
Корректировка-3,00%-3,00%
Цена квартиры, $32000,0029510,0030600,0026000,0027936,00
Корректировка суммарная-2,00%1,00%15,00%-8,00%
Цена квартиры скорректированная, $29485,3832000,0028919,8030906,0029900,0025701,12

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

^ Информация, необходимая для применения затратного подхода:
— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.

^ Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
— Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
— Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
— Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов.

— Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

— Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Метод используется при сравнительном подходе к оценке недвижимости. Не является полностью объективным и считается спорным. Однако многие оценщики с ним работают.

Сущность метода

Сопоставимость объектов

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости, подразумевает поиск накануне проданного объекта, похожего с оцениваемым. Выбирая объект-аналог, надо соблюдать правила сопоставимости, главные из них:

  1. Выбирать в рамках того же рыночного сегмента.
  2. Отсутствие взаимозависимости контрагентов сделки: не являются родственниками, сотрудниками одного холдинга и т.п.
  3. Срок экспозиции объекта на рынке. В каждом сегменте рынка определен средний срок нахождения предложения на рынке со дня выставления до продажи объекта. Слишком короткий срок экспозиции говорит о заниженной цене или взаимосвязи продавца и покупателя, слишком долгий – о завышенной цене.
  4. Одинаковая инвестиционная мотивация. Продажа офиса для переделки под гостиницу влияет на ценовую политику сделки.
  5. Юридические права и ограничения.
  6. Степень изношенности здания не более 80%. Износ в размере 8% обнуляется, более 8% требует внесения поправки в цену. Здания, находящиеся по разную сторону границы изношенности в 80%, не могут сравниваться, т.к. цель приобретения здания более 80% износа – для сноса и строительства нового здания.
  7. Физические особенности объектов, которые обуславливают их похожесть. Например, конструктивные элементы стен, этажность как размер.

Характеристики, отличающие сопоставимые объекты

Иногда для точной оценки достаточно подобрать один аналог, однако оптимальным количеством является 3-5 зданий (помещений). Чаще всего абсолютно идентичный объект найти невозможно. Имеют место отличия по некоторым аспектам:

  • местоположение в одном административном районе,
  • этажность как местонахождение,
  • наличие лифта,
  • размер,
  • различные улучшения (веранда, раздельный санузел и пр.),
  • ремонт и его детали, т.д.

Какие бывают поправки

Чтобы цену объекта, сопоставляемого с оцениваемым, можно было применить для объекта оценки, нужно ее откорректировать, учитывая различия объектов. При корректировке часто используется понятие единица сравнения – это часть цены объекта, соответствующая минимальной значимой единице, на которые можно условно поделить ценность объекта для удобства расчетов. Часто это 1м2.

Корректировки называют поправками. Бывают поправки:

  1. Процентные — применяются с помощью коэффициента. Для определения искомой цены нужно вычислить произведение значения коэффициента и всей стоимости аналога или произведение значения коэффициента и единицы сравнения аналога.
  2. Относительные денежные — выполняются в денежном выражении, это сумма или разность цены единицы сравнения сопоставляемого объекта и величины поправки.
  3. Абсолютные денежные — это сумма или разность полной цены, требующей корректировки, и поправки в денежном эквиваленте. Применимы, когда поправки касаются объекта в целом.

Если объект оценки имеет лучшие характеристики чем сопоставляемый объект, поправка будет положительной. Когда оцениваемый объект обладает худшими качествами — отрицательной.

Как рассчитать поправку

Для осуществления корректировки методом парных продаж необходимо подобрать пару объектов недвижимости, которые отличаются только одной характеристикой. Надо сравнить цены пары объектов и, таким образом, определить размер корректировки.

Подбирать пары можно из интернета, средств массовой информации, данных самого оценщика или его компании и других баз данных.

При выборе пар надо учитывать правила сопоставимости, указанные выше.

Например, чтобы оценить панельное здание. Подобран аналог – панельное здание. Для расчета поправок методом парных продаж можно использовать два кирпичных здания.

Некоторые оценщики рекомендуют использование не одной пары для определения величины поправки, а трех пар.

Область применения метода

Метод применяют для корректировки цены жилой и коммерческой недвижимости.

Парные продажи в оценке недвижимости могут сделать любую корректировку.

Однако, несмотря на кажущуюся логичность и простоту метода, его не всегда можно применить на практике. Причины:

  • Метод не всегда объективен. Порой разница рыночных цен случайна и не обусловлена разницей в характеристиках объектов.
  • Не всегда удается найти нужные объекты для анализа в требуемом сегменте рынка.
  • Много времени тратится на подбор пары, анализ рынка и сбор объективной информации по сделкам.

Примеры расчета методом

Пример 1. Оцениваем офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 987 м2 с ремонтом. Похожий объект – офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 847 м2, нуждающееся в ремонте, цена 582 000$.

В данном случае объект оценки отличается одной функциональной характеристикой, а именно наличием ремонта. Поправка будет положительной.

Подобрана пара проданных зданий: панельный офис, 1 этаж,398 м2, требующий ремонта, проданный за 260000$ и одноэтажный панельный офис 500 м2 с ремонтом — за 420000$.

Рассчитаем относительную денежную поправку:

420000 / 500 – 260000 / 398 = 187$/м2

Значит цена объекта оценки:

(582000 / 847 + 187) * 987 = 862767$

Пример 2. Требуется оценка 2-х комнатной квартиры без ремонта с раздельным санузлом, сравниваем с ценой на 2-х комнатную квартиру с евроремонтом с совмещенным санузлом, проданную в том же доме по цене 122000$. Площадь квартир одинаковая.

  1. Поправка на ремонт: рассматриваем пару 1-комнатных квартир в одном доме, одинаковой планировки, одна с евроремонтом стоимостью 95000$, другая, нуждающаяся в ремонте, по цене 83000$. Процентная поправка составляет:
    83000 / 95000 = 0,874
  2. Поправка на санузел вычисляется с помощью пары 1-комнатных квартир одинаковой площади, расположенных в соседних домах, без ремонта. Квартира с совмещенным санузлом была оценена в размере 81000$, с раздельным санузлом – 85000$. Коэффициент поправки:
    85000 / 81000 = 1,049

Как нужно делать оценку недвижимости профессионалу?

О важных моментах оценки и как правильно это делать профессионалу рассказывает Александр Леонидович Николаенко.

Метод парных продаж

Метод парных продаж — раздел Экономика, Экономика недвижимости Один Из Способов Определения Величины Поправки По Какой-Либо Характеристике —.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

ФакторыОбъекты
Площадь, м 2
СадестьестьестьНет
ГаражестьнетестьНет
Цена продажи, $

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

ФакторыОбъекты
Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка-13000-130001и3
Саднетестьестьестьнет
Корректировка-3000-3000-30003и4
Гаражестьестьнетестьнет
Корректировка+2000+20001и2
Цена продажи, $
Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

Эта тема принадлежит разделу:

Экономика недвижимости

Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.. учебное пособие предназначено для студентов аспирантов и преподавателей.. c таганрогский государственный радиотехнический университет c с в гриненко..

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Метод парных продаж

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве

Право собственности
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В сл

Виды операций (сделок) с недвижимостью
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретени

Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государств

Основные характеристики рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития х

Особенности рынка недвижимости
Признак Характеристика Локализация — абсолютная неподвижность — большая зависимость цены от местоположения В

Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка — установление р

Управление рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости: — реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; — установление на рынке опре

Формы государственного регулирования рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации)

Виды стоимости недвижимости
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижи

Принципы оценки недвижимости
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Технология оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и инд

Подходы к оценке недвижимости
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели

Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним

Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода не

Затратный подход
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на

Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравнив

Метод разбивки по компонентам
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат,

Метод количественного обследования
Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет

Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна пр

Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее пред

Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представл

Расчет коэффициента капитализации
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод связанных инвестиций,

Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Согласование результатов оценки
Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1. Первым шагом МАИ является структурирование пробле

Структурирование по иерархии
А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца. Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ. В — способность параметров, используемых

Развитие ипотеки в России
Ипотека — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права.

Ипотека как способ обеспечения обязательств
Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Согласно ст. 5

Особенности ипотечного кредитования
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной

Особенности рынков ипотечного капитала
Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечн

Основные этапы ипотечного кредитования
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита

Методы ипотечного кредитования недвижимости
Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более

Постоянный ипотечный кредит
Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные)

Кредит с участием
Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного доход

Кредит с нарастающими платежами
Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: — минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; — на опре

Кредит с переменной процентной ставкой
Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой: — процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности

Методы финансирования нового строительства
Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительств

Методы финансирования строящегося жилья
На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия: — со стопроцентной единовременной оплатой —

Методы финансирования проектов по освоению земли
Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредит

Земля как природный ресурс
Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недв

Земля как экономическая категория
Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами

Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству те

Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, уче

Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое использование земель всех категорий. Мероприятия по охране земел

Основные положения оценки земельных участков
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: — земля не является результатом предшествующего труда; — пространственн

Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
Выделяют три формы платы за землю: § земельный налог, § арендную плату, § нормативную цену земли, в основе которых содержится стоимостная оценка земли. В мировой

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использ

Повышение эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, ре

Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх беспл

Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования ус

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Тематика рефератов по курсу
1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ. 2. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и осн

Библиографический список
1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. — СПб: ИСЭП РАН, I997. 2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости — новая соц

Метод парных продаж

Прогноз — (Forecast) Определение прогноза, задачи и принципы прогнозирования Определение прогноза, задачи и принципы прогнозирования, методы прогнозирования Содержание Содержание Определение Основные понятия прогностики Задачи и принципы прогнозирования… … Энциклопедия инвестора

Коэффициент корреляции — (Correlation coefficient) Коэффициент корреляции это статистический показатель зависимости двух случайных величин Определение коэффициента корреляции, виды коэффициентов корреляции, свойства коэффициента корреляции, вычисление и применение… … Энциклопедия инвестора

Статистика — (Statistics) Статистика это общетеоретическая наука, изучающая количественные изменения в явлениях и процессах. Государственная статистика, службы статистики, Росстат (Госкомстат), статистические данные, статистика запросов, статистика продаж,… … Энциклопедия инвестора

Прогноз — (от греч. πρόγνωσις предвидение, предсказание) предсказание будущего с помощью научных методов, а также сам результат предсказания. Прогноз это вероятностное суждение о будущем состоянии объекта исследования (последнее научное… … Википедия

Revolver — Студийный альбом The Beatles … Википедия

Ликвидность — (Liqu >Энциклопедия инвестора

Бесхвостые — Бесхвостые … Википедия

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит