Покупка квартиры на стадии строительства, покупка квартиры стадии строительства

Содержание
  1. Покупка квартиры на стадии строительства
  2. Покупка квартиры по закону №214-ФЗ
  3. Исключения из 214-ФЗ
  4. Вексельная схема
  5. Предварительный договор
  6. Покупка квартиры на стадии строительства. Кто сталкивался с этим? Нужна ваша помощь)
  7. Смотрите также
  8. Ответы ( 6 ):
  9. Покупка квартиры на стадии строительства
  10. Покупка квартиры на стадии строительства
  11. Почему лучше всего купить квартиру на стадии строительства?
  12. Риски покупки квартиры на стадии строительства
  13. Покупка квартиры на стадии строительства
  14. Цена: 4 500 000 руб.

Покупка квартиры на стадии строительства

По закону №214 «О долевом строительстве» или с использованием альтернативных схем, существует возможность покупки жилья в строящемся доме. При этом дольщики (частные лица, вкладывающие средства в строящееся жилье), по сути, предоставляются беспроцентный кредит застройщикам.

Покупка квартиры по закону №214-ФЗ

Закон «О долевом строительстве» №214 регламентирует сделки с квартирами в домах, разрешение на строительство которых было получено застройщиком после 1 апреля 2005 года. Застройщик вправе заключать данный вид договора и, соответственно, привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (информация о застройщике и о проекте); государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка. Поэтому прежде, чем подписывать такой договор, необходимо удостовериться в том, что строительная компания соответствует всем требованиям закона №214.

В договоре долевого инвестирования обязательно должны быть обозначены следующие условия: четко определен долевого строительства; установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; указана цена договора, сроки и порядок ее уплаты; определен гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). Важно, что если в договоре не прописаны данные условия, он считается незаключенным.

Следует обратить внимание на то, что данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенными только с момента такой регистрации. Таким образом, застройщик должен сразу после заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником провести государственную регистрацию этого договора. Для этого обе стороны (застройщик и участник долевого строительства) подают соответствующее заявление в федеральный регистрирующий орган.

Дополнительно застройщиком для регистрации представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Также застройщик обязан предоставить договор поручительства, если он в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств выбрал поручительство. Таким образом, данный законопроект привел к тому, что на сегодняшний день можно говорить о снижении риска участия в долевом строительстве. Как для масштабных, так и для менее значительных проектов такой риск практически сведен к минимуму, в том числе и в связи с ужесточением требований ко всем лицам участникам строительства (инвесторам, застройщикам, генподрядчикам).

Закон «О долевом строительстве» имеет ряд преимуществ. Во-первых, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Во-вторых, одним из вариантов продажи жилья физическим лицам является уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве. Продажи становятся возможны только в случае полной оплаты цены договора инвестором. В-третьих, положительным нововведением закона №214 является появление залога возводимого жилья и земельного участка под строительство в пользу участников долевого строительства, что существенно сокращает риски финансовых вложений дольщиков.

Исключения из 214-ФЗ

Следует обратить внимание на определение, данное термину «договор об участии в долевом строительстве», которое указано в ст. 1 закона 214-ФЗ. В законе идет речь о привлечении денежных средств. Таким образом, если участие в строительстве физических или юридических лиц будет выражено не указанным образом, а, например, поставкой строительных материалов, оказанием услуг или выполнением подрядных работ, то правоотношения сторон законом «О долевом строительстве» регулироваться не будут, а заключенный договор не станет договором об участии в долевом строительстве.

Закона №214 также не регламентирует сделки по приобретению квартиры при помощи жилищных сертификатов, а также членства в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (п.2 ст.1 закона 214-ФЗ). Заключенные во исполнение данного положения договора не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве, а к правоотношениям.

Помимо сделок по приобретению квартиры на этапе строительства дома, совершаемым в соответствии с нормами 214-ФЗ, застройщики привлекают средства частных лиц посредством использования альтернативных схем. Задача последних – «обойти» 214-ФЗ. Из альтернативных схем чаще всего используется вексельная схема и предварительный договор.

Вексельная схема

В случае вексельной схемы вместо заключения договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Вексельную схему используют, когда возникает необходимость привлечения денежных средств до получения полного комплекта разрешительной документации. На практике применяется вексельная схема в следующих вариантах.

В первом случае дольщики покупают за денежные средства вексель сторонней (третьей) организации, а затем либо сразу передают вексель застройщику за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору, либо по окончании строительства расплачиваются этим векселем по договору купли-продажи построенного объекта. В данном случае возникает долг третьего лица перед застройщиком на основании данного векселя, поэтому застройщик вправе предъявить данный вексель третьему лицу для погашения.

Во втором случае сам застройщик выдает дольщику вексель с обязательством погасить его путем передачи объекта. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора. Предварительный договор, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

Предварительный договор

Другим альтернативным способом приобретения квартиры на этапе строительства является заключение так называемого предварительного договора. В данном случае стороны путем оформления такого договора устанавливают взаимную обязанность заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в будущем. В качестве основных условий, на которых будет заключен основной договор, указываются характеристики строящегося объекта. В счет расчетов по основному договору дольщиком оплачиваются денежные средства в виде аванса или задатка.

По мнению директора по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослава Козлова, схема предварительного договора безупречна. Она состоит из двух договоров: в первом застройщик принимает на себя обязательства подписать второй и выполнить условия обоих документов. С покупателем заключается только один договор – предварительный договор купли-продажи, в котором также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос соразмерный стоимости квартиры. Интересы сторон в этой схеме абсолютно сбалансированы. В случае нарушения одной из сторон условий предварительного договора, вторая сторона может отстаивать свои права в суде.

Но наряду с плюсами данной модели есть и минусы. Недостаток предварительного договора состоит в том, что он по своей правовой природе не предполагает перехода права собственности на жилье (имущественные права) к дольщику, даже если их стоимость уже им оплачена. То есть при возникновении спорной ситуации дольщик лишен права доказать свои права на приобретенный объект недвижимости. В любой из альтернативных схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру выше.

Кроме рассмотренных двух вариантов альтернативных схем (вексель и предварительный договор) на практике возможно применение и иных, не запрещенных законодательно способов привлечения денежных средств дольщиков. Но при этом существует риск признания заключенных таким способом договоров притворными сделками, то есть сделками, «которые совершены с целью прикрыть другую сделку» (ст. 170 ГК РФ). Согласно закону, притворная сделка является недействительной (ничтожной). Поэтому согласно ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Внесенные участником денежные средства подлежат возврату с начислением процентов за пользование чужими средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ, застройщику переходят обратно имущественные права на объект недвижимости. Таким образом, покупая квартиру в кредит, необходимо внимательно, желательно вместе с юристом, прочитать договор, который предлагается подписать.

Покупка квартиры на стадии строительства. Кто сталкивался с этим? Нужна ваша помощь)

Девчонки, подскажите ,может кто сталкивался, то я вообще ноль в этом.

Мы хотим купить квартиру за наличку в строящемся доме на стадии фундамента. Как это всё проходит? какие документы провремять у застройщика. Сч его ,в общем ,начать) на что особо стоит обратить вниманеи

Смотрите также

Ответы ( 6 ):

nattalli · Helpster Star

лучше рассматривать варианты уже почти сданной недвижимости,когда застройщику осталось пройти лишь этап госкомиссии. у вас будет возможность посмотреть квартиру, а не покупать неизвестно что.
с одним лишь фундаментом построенным очень рискованно покупать жилье-это может затянуться на долгие годы или же вообще не иметь завершения

про землю в собственности — просите у агентства недвижимости копию договора о покупке у государства этого участка земли

Покупка квартиры на стадии строительства

Прошу консультацию по след. вопросу: компания Крост начинает строительство дома по адресу ул. Тухачевского, вл. 49/26 (3-ий дом из квартала Юнион-парк, первые два дома уже построены). Мы хотели бы купить там 2-комн. квартиру, но, съездив на консультацию, на сообщили, что продажа возможна по вексельной схеме (предварительный договор купли-продажи + вексель).
Внимательно изучил информацию по данной схеме работы стротельных компаний. Запросил исходные документы. Но получил ответ, что Застройщик может пока предоставить только копии (незаверенные) учредительных документов, а разрешение на строительство и земельный участок на стадии подписания (будет только к июню). Настораживает. Вместе с тем, очень хотелось бы приобрести квартиру именно в этом квартале и на стадии строительства из-за привлекательности цен.
Ответьте, пож-та, если есть какая-нибудь информация, рекомендации по сложившейся ситуации (о застройщике, рисках и т.д.). Буду очень благодарен за помощь.

С уважением, Владимир

Здравствуйте!Компания «Крост» давно известна на рынке, много жилья ими было построено. Нам по крайней мере не известно каких либо спорных ситуаций возникших между дольщиками и этой компанией. Тот факт, что у этой организации возведено и продолжает возводиться множество объектов дает основания, что в будущем при нарушении обязателсьтв с ее стороны с них можно будет взыскать убытки. Однако, та схема, которую они предлагают для привлечения средств инвесторов не лучшим образом гарантирует защиту прав дольщиков. В суде потом очень трудно бывает призанть вексель притворной сделкой и подвести этот договор под договор долевого участия и, соответвенно, взыскать убытки в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требований, а не на момент заключения договора. По векселю получается, что застройщик Вам гарантирует по прошествии некоторого времени выплатить только опредленную сумму, опредленную этим векселем, потому что эта ценная бумага отражает только денежные обязательства. Хотя с другой стороны, при получении разрешения на строительство и документов на земельный участок цена на ту же квартиру поднимится, т.к. рисков с Вашей стороны будет уже меньше. По данному вопросу Вы можете также записаться для более подробной консультации на прием к нашим адвокатам. С уважением!

Рекомендовать страницу друзьям в:

В этом разделе содержится каталог строительных и риэлторских компаний Москвы и области с полной и постоянно обновляющейся информацией, обсуждением, а так же статьи, законодательство и другая полезная информация. Есть каталог новостроек и уже построенных домов с обсуждением. Раздел подготовлен адвокатами и юристами группы компаний «Правовая защита» для помощи соинвесторам строительства при выборе квартиры в новостройке, а так же при наличии конфликтов с застройщиками. Информация подготовлена аналитическим отделом компании, постоянно отслеживающим ситуацию на рынке и юридическим отделом – по результатам ведения дел в судах и анализа правовой информации. Можно узнать о типе договора, предлагаемого к подписанию, проблемности компании и других обстоятельствах, влияющих на дальнейшие действия соинвесторов. Особое внимание уделено обманутым соинвесторам строительства и проблемным объектам.

Покупка квартиры на стадии строительства

Почему лучше всего купить квартиру на стадии строительства?

Если объективно оценивать современный рынок недвижимости, то сложно не заметить, что покупка квартир на стадии строительства с каждым годом стает все популярнее. Все дело в том, что преимущества от такого приобретения очевидны и не подвержены сомнению. Современные семьи зачастую не имеют достаточной суммы денег для того, чтобы сразу оплатить покупку готовой квартиры, а вот приобрести желаемые квадратные метры на стадии строительства многим по карману. Это реальный шанс сэкономить деньги из семейного бюджета. Еще одно значимое преимущество – покупка квартиры непосредственно у застройщика.

Это является свидетельством того, что помещение еще не была зачислена в жилищный сектор. Кроме того, сегодняшние дома возводятся совсем по другим более современным технологиям, чем даже несколько лет назад. На вторичном рынке продаются квартиры, которые уже когда-либо имели своих хозяев. Современная планировка, комфорт и новые коммуникации – вот все те радости, на которые могут рассчитывать те, кто планирует купить квартиру на стадии строительства. Кроме того, важную роль сейчас отводят парковкам для машин и у тех, кто покупает квартиру еще на стадии котлована, есть возможность отдать предпочтение той компании, которая предлагает именно такой проект. Часто в качестве преимуществ можно назвать и чистые подъезды, новые лифты и порядочных соседей. А это, согласитесь, очень важный момент.

Риски покупки квартиры на стадии строительства

Не стоит упускать и того факта, что купить квартиру на стадии строительства не так уж и просто, ведь сам процесс связан с некоторым риском. В последнее время часто бывает так, что застройщик, который взял на себя обязанности сдать квартиру в эксплуатацию, при некоторых обстоятельствах может заморозить строительство. Часто бывает так, что прерывается финансирование проведенных работ и работники отказываются продолжать строить.

Кроме того, необходимо очень тщательно рассчитывать и факторы, которые повлияют на стоимость квартиры. Сюда можно отнести район расположения, качество материалов для обработки наружных стен, инженерное и техническое обеспечение всего процесса. Еще один важный момент – этаж на котором будет расположена долгожданная квартира. Последние и первые этажи по ряду объективных причин менее популярны, поэтому и цена на них гораздо ниже, чем на другие.

Если вы планируете купить квартиру на стадии строительства, то лучше вложить деньги в проект еще на стадии котлована. Чем большая часть дома готова, тем выше поднимается его цена. Статистика свидетельствует, что разница в стоимости на стадии котлована и на стадии уже практически готового дома составляет в среднем 60 %.

В данном случае необходимо очень внимательно отнестись к процессу выбора застройщика. Оптимальный вариант – изучить список тех компаний, которые уже занимались подобными проектами и позитивно зарекомендовали себя в этом деле. Если же вы наткнетесь на недобросовестных исполнителей, то можете остаться и без накопленных денег, и без долгожданной квартиры. Важно детально изучить не только отзывы предыдущих клиентов компании-застройщика, но и очень внимательно ознакомится со всей документацией и разрешениями.

Купить квартиру на стадии строительства можно и за счет кредита, взятого в банке. В таком случае придется более детально оговаривать еще и детали оплаты. Кроме того, это еще одна гарантия, что объект все-таки достроят в оговоренные сроки.

Покупка квартиры на стадии строительства

Кто может сказать какая может быть выгода при покупке квартиры на стадии строительства. Стоит ли рисковать и вкладывать средства в такую покупку. Хочу приобрести для себя а не для коммерческой выгоды, поэтому понадобится привлекать ипотеку. сейчас ипотека очень дорогая, но по моим расчетам это может окупится за счет повышения стоимости на стадии сдачи объекта, плюс компенсируется процент ипотеки за счет инфляции. Правильно ли я рассуждаю?

Это элементарный расчёт. Купить квартиру на стадии высокой строительной готовности — это заплатите 1 млн., а на 3 млн. взяли ипотеку (всего 4 млн. квартира на 54 кв.м. ) В итоге через 20 лет, когда выплатите ипотеку, квартира обойдётся в 7-8 млн. А когда вы сами покупаете землю и строите на ней себе особнячок по своему проекту, то строительство его обойдётся в 20 тыс. руб. кв.м. Почувствуйте разницу))) Сейчас я отказался сотрудникам покупать квартиры — переходим на строительство коттеджей. Это выгоднее в три раза.

Добрый день, Александр! По вопросу приобретения жилой площади могу помочь и советом и делом! Все зависит от Вашей индивидуальной ситуации. Поняв конкретно Ваши потребности. только тогда можно посоветовать, какие варианты для Вас приемлемы! Если интересно, пишите: L#, или звоните: +7(903)554-14-65. Буду рада помочь Вам с решением Вашего вопроса! С уважением Булан Татьяна Петровна.

Александр, если Вы действительно приобретаете для себя, а не для коммерческой выгоды, то покупать нужно готовое жилье. Во-первых, ипотека дороже на строящееся жилье, так как больше риски. Во-вторых, посчитайте, сколько Вы потеряете, пока дом строится, если жить в арендованном жилье.
Если будет не по силам платить кредит, сможете ее сдавать пока. Или продать с обременением, это все-таки реально.
Разница между этапами фундамента и сдачи в эксплуатацию, в лучшем случае 30%, а это 2 года где-то. Не так уж и привлекательно, учитывая, что проценты и основной долг Вы уже погашаете, а квартиры своей нет. А жить когда? И риски опять же, нужно очень тщательно подбирать объект.
Как-то так, надеюсь, моя мысль понятно изложена.

Цена: 4 500 000 руб.

Александр, добрый день!

Плюсом покупки на стадии строительства будет меньшая итоговая стоимость за квартиру. В процессе строительства цена меняется несколько раз в сторону увеличения пропорционально росту здания, ну и конечно увеличивается цена после того как дом будет сдан в эксплуатацию.

Если будете рассматривать покупку на этапе строительства, то лучше рассматривать вариант с «поддержкой» 214-ФЗ.

Есть хорошая шутка про ипотеку и крепостное право, но если вы однозначно понимаете что других вариантов нет то будьте готовы к
1. Сложности получения ипотеки на квартиру на этапе строительства, на сколько я знаю обычно ипотеку дают на уже построенное жилье.
2. Вы очень сильно переплатите за объект недвижимости.
3. Ни о какой «окупаемости» на этапе строительства речи идти не может, «окупаемость» 10-20 лет (в зависимости от суммы кредита).

Если интересует надежная, серьезная компания куда можно обратится, напишите, могу порекомендовать.

1. Учтите, что повышенную ставку по ипотеке Вы будете платить не до момента окончания строительства, а до момента оформления квартиры в собственность. А это может быть и через год после окончания физического строительства и даже больше, не смотря на 214-ФЗ
2. Реально 214-ФЗ «поддерживает» только от двойных продаж, но никак не в случае (например) банкротства застройщика.
3. В случае банкротства застройщика есть варианты остаться без квартиры или хорошо доплатить за достройку дома (в соответствии с новым законом о банкротстве)
4. В Москве и подмосковье сейчас большая часть новостроек продаются через «схемы»: векселя, ЖСК, товарищества и т.д. И грешат этим не только мелкие застройщики, но и ПИК, СУ-155 и другие.
5. Ремонт в новостройке выйдет дороже, чем ремонт (без переноса стен) во вторичке
6. В новостройке еще лет 5-7 будут продолжаться ремонты, причем достаточно активно. Т.е. фактически несколько лет вы будете жить на стройке
7. Ни одна стройка не заканчивается в срок и с запланированным бюджетом.

В общем, если все это еще не испугало, почитайте сайты обманутых дольщиков, посмотрите форумы по новостройкам (например, мкр. Волгоградский) и если решитесь — то вперед.

P.S. Для себя сейчас я бы покупал только вторичку.

Здравствуйте, Александр! Покупка будущей квартиры у застройщика может быть достаточно выгодным вложением, даже с использванием ипотечных средств.Во первых- Вы выбираете место и качество жилья, и своих будущих соседей , как правило, это будут люди не с низким достатком — это им просто не по карману, во вторых, при привлечении ипотечных средств Вы оплачиваете сразу 100% и большинство застройщиков делает скидку от 5% и выше на стоимость квартиры, далее- рыночная стоимость уже построенного и переведенного в собственность жилья увеличивается процентов на 30, может и более- зависит от места, спроса и качества.И Вы ,справедиво заметили, что если учесть инфляцию в 7-8%, а процент по кредиту в среднем 12-13 % ( это зависит от банка, первого взноса, платежеспособности заемщика) и он ,как правило, зафиксирован на весь срок кредитования это тоже снижает Ваши расходы. Конечно же сразу возникает много вопросов- какого застройщика выбрать, с каким банком работать- на эти вопросы Вам помогут ответить специалисты, а ответы на вопросы такие как: сможете ли Вы оплачивать кредит; есть ли возможность проживания на период постройки дома , Вам необходимо ответить самому.

Сейчас я уже проживаю в собственной квартире. Она 1-комнатная, поэтому с учетом расширения семьи, есть потребность в увеличении. Сейчас мы проживаем в Одинцово р-н Трехгорка. В тоже время мы рассматриваем варианты в ЗАО, СЗАО, ЮЗАО. Также районы Солнцево, Митино, Куркино. Поэтому хочется понимать, возможно ли вообще приобрести квартиру, при этом уложится в сумму не превышающую 8 млн. рублей. Также необходимо услуги банка по ипотеке, так как данной суммы в чистом виде нет. Не исключено, что под залог собственности (квартиры)

Здравствуйте, Александр! К сожалению, я работаю в Санкт-Петербурге и рынок Москвы знаю плохо. По межрегиональным сделкам мы сотрудничаем с компанией Миэль, уверена, что они смогут Вам помочь подобрать и надежного застройщика и банк. С уважением Морозова Евгения.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит