Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции, ставка капитализации рыночной экстракцией

Содержание
  1. Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции
  2. Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций
  3. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции был проведен на основании аналитической базы портала www.kn.kz
  4. Ставка капитализации рыночной экстракцией
  5. Ответ на твой вопрос
  6. Лента сообщений
  7. Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции

Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Где NOIi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога; n-количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно — планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. Подбор объектов аналогов для расчета коэффициента капитализации осуществлялся на основе базы данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела «Эстиматика». Основными условия подбора объектов для расчетов являются:

1. Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

2. объект предлагался к продаже/аренде в один временной период.

3. Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5

Для расчетов необходимо применить ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Был проведен анализ средних скидок на торг при аренде и продаже недвижимости торгово-офисного назначения в г. Екатеринбурге на основе консультаций с представителями различных агентств недвижимости. В результате анализа был определен диапазон скидок на торг при продаже торгово-офисной недвижимости, который на составляет 5 — 15%, среднее значение составляет 8%, диапазон скидок на торг при аренде торгово-офисной недвижимости, составляет 2 — 11%, среднее значение составляет 6%.

Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов. Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. При определении чистого операционного расхода (ЧОД) При обосновании чистого операционного расхода учитывалась величина потерь от простоя в размере 10% от ПВД и величина операционных расходов в размере 18% от ПВД по данным переговоров с агентствами по недвижимости и рядом управляющих компаний.

Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В последнее время метод рыночной экстракции достаточно часто применяют на практике при оценке стоимости различных активов для определения ставок дисконтирования. Здесь и далее под активом мы будем преимущественно понимать объект недвижимости, хотя приведенные результаты носят более общий характер. Несмотря на то, что доходный подход при использовании таких ставок теряет независимость от сравнительного подхода, как это отмечалось в [1], применение этого метода позволяет определить действительные рыночные ставки доходности.

Наиболее часто метод рыночной экстракции реализуют в следующем варианте ([2] и др.):

(1)

где
R — коэффициент капитализации;
ЧОД — чистый операционный доход;
С — стоимость актива;
АП — годовая арендная плата;
а — доля операционных расходов;
k — объем выборки;
индекс «0» соответствует текущему состоянию (на дату оценки).

Таким образом, согласно формуле (1) по существу определяется текущая ставка доходности. Но метод прямой капитализации (ПК) предполагает капитализацию прогнозной величины ЧОД на один будущий период ([1] и др.):

(2)

где
Y — ставка доходности (дисконтирования);
f — фактор фонда возмещения (норма возврата капитала);
tч — годовой темп роста ЧОД;
индекс «1» соответствует прогнозному значению на 1 период (год) вперед.

Итак, налицо несоответствие между зависимостями (1) и (2). Действительно, если подставим значение коэффициента капитализации, рассчитанное по зависимости (1), в зависимость (2), то получим смещенную относительно истинного значения оценку стоимости, т. е. при этом возникнет систематическая погрешность. Одним из вариантов устранения систематической погрешности является выполнение рыночной экстракции на основе зависимости (2), как, например, предложено в [3].

Определение реальной ставки доходности

Зависимость (1) можно рассматривать как пример использования прогнозного значения ЧОД при отсутствии его роста (отсутствии инфляции ЧОД). Поскольку на реальном рынке инфляция ЧОД всегда существует, то зависимость (1), использующая постоянную величину ЧОД, позволяет определить реальный коэффициент капитализации, основанный на реальной ставке доходности. Здесь и в дальнейшем при написании формул для упрощения выкладок будем опускать усредняющее выражение (сумма элементов выборки, деленная на объем выборки), сводя выборку к одному элементу. С учетом сказанного зависимость для расчета реальной ставка доходности примет вид:

(3)

где индекс «р» относится к реальным значениям.

Однако при использовании зависимости (3) для определения реальной ставки доходности по существу предполагается, что инфляция всех сегментов рынка одинакова. Действительно, применительно к следующему году выражение для экстракции будет выглядеть так:

(4)

где
ОР — операционные расходы за год;
tАП — годовой темп роста (инфляция) арендной платы;
tОР — годовой темп роста (инфляция) операционных расходов;
tс — годовой темп роста (инфляция) стоимости актива;
индекс «11» соответствует значению в следующем году.

При равенстве инфляций арендной платы и операционных расходов они фактически превращаются в инфляцию ЧОД, и зависимость (4) приобретает вид:

(5)

Отсюда следует, что при равенстве инфляции всех входящих стоимостных параметров показатели инфляции (коэффициенты роста ЧОД и стоимости актива) сокращаются, и приведенная выше зависимость (5) для следующего года, в предположении одинаковых норм возврата капитала, приобретает вид зависимости (3).

Вместе с тем одинаковая инфляция всех сегментов рынка возможна только на идеализированном рынке. На реальных рынках (как развитых, так и развивающихся стран), темпы роста цен на различных сегментах рынка как в ближней, так и в долгосрочной перспективе изменяются несинхронно. Это приводит к тому, что реальная ставка дохода, определенная как ставка текущей доходности по зависимости (3), изменяется со временем, т. е. является функцией относительной инфляции сегментов рынка и приобретает черты номинальной ставки. Графики зависимостей текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности в текущем году (зависимость (5)) при разной инфляции стоимости актива (в предположении, что инфляция арендной платы равна инфляции операционных доходов) приведены на рис. 1.

Рис. 1. Зависимость текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности
в текущем году при tч = 10 %, срок жизни актива 20 лет, норма возврата капитала определена по методу Инвуда

Для устранения временной зависимости реальной ставки доходности (устранения ее зависимости от инфляции сегментов рынка) инфляцию можно рассматривать либо как осредненное значение на фиксированный прогнозный период, полученное с учетом ее прогноза по сегментам рынка на этот период, либо в квазистатическом приближении (в предположении, что инфляции (темпы роста) ЧОД и стоимости актива одинаковы), как текущую ставку доходности.

В дальнейшем ограничимся рассмотрением реальной ставки доходности только в квазистатическом приближении.

Следует отметить, что реальную ставку доходности можно получить также методом рыночной экстракции на основе уравнения для метода дисконтированных денежных потоков (ДДП) в виде:

(6)

где
Срев — стоимость реверсии (в реальном исчислении);
n — продолжительность прогнозного периода.
Представленное уравнение можно решить численным методом относительно Yр (например, используя функцию подбора параметра в Excel).

Вместе с тем, реальная ставка доходности полученная на основе уравнения ДДП совпадет с реальной ставкой доходности, определенной на основе уравнения ПК, только в случае, если в методе ПК используется возврат капитала по методу Инвуда, а в методе ДДП определяется с учетом возврата капитала также по методу Инвуда (для изнашиваемых активов с оставшимся сроком экономической жизни m величина ) или для неизнашивамых активов (как частный случай) при .

Метод Инвуда — экономически наиболее эффективный метод возврата капитала, поскольку требует минимальных отчислений. Несмотря на то, что на практике его не всегда удается реализовать, при определении реальной ставки доходности, по-видимому, целесообразно рассматривать именно этот метод возврата капитала исходя из предположения о наиболее эффективном использовании средств.

В оценочной практике достаточно часто используется уравнение ДДП со сдвигом на полпериода. Уравнение имеет вид

Такой подход приводит к меньшим погрешностям расчета в условиях, когда годовой доход складывается из нескольких периодических платежей [5]. Поэтому в случае нескольких периодических платежей в течение года целесообразно использовать для рыночной экстракции метод ДДП со сдвигом на полпериода, либо для адекватного использования метода ПК в этом случае необходимо применять скорректированную величину ЧОДэф, которая равна

Значение корректировки можно найти из следующего соотношения:

Таким образом, для определения реальной ставки доходности методом рыночной экстракции могут использоваться как метод ПК, так и метод ДДП, основанные на возврате капитала по методу Инвуда.

Определение номинальных ставок доходности

Взаимосвязь между реальной и номинальной ставками доходности можно получить из соотношения:

где индекс «н» относится к номинальным значениям.

(7)

Если в обоих случаях возврат капитала осуществлять по реальной ставке, что представляется оправданным, поскольку к концу срока жизни актива необходимо накопить сумму для его воспроизводства в реальном измерении, то при получаем:

(8)

Результаты расчета соотношения между реальными и номинальными ставками доходности приведены на рис. 2.

Рис. 2. Зависимость номинальных ставок доходности от реальных ставок для различных уровней инфляции ЧОД при сроке
жизни актива 20 лет, норма возврата капитала рассчитана по методу Инвуда (в реальном исчислении)

Следует отметить, что при выводе зависимостей (7) и (8) по умолчанию принято допущение о том, что темп роста ЧОД (инфляция) является постоянной величиной в течение всего срока жизни актива. Строго говоря, это не соответствует действительности, по крайней мере, для текущего экономического состояния России. Поэтому более корректно в качестве расчетной инфляции принимать среднее интегральное значение прогнозной инфляции за период жизни актива.

Кроме того, полученные зависимости выведены без учета дохода от роста стоимости (инфляции) актива. Особенности расчета вклада темпов роста стоимости актива в номинальную ставку доходности достаточно подробно рассмотрены в [4].

Следует отметить, что на реальном рынке для активов с разным сроком оставшейся экономической жизни (например, для сходных объектов недвижимости разного возраста) уровень инфляции практически одинаков (при условии, что оставшийся срок жизни достаточно велик). В то же время требуемая норма возврата капитала для таких активов должна отличаться из-за различий в сроках жизни. Поэтому при расчетах с использованием метода рыночной экстракции целесообразно учитывать по отдельности инфляцию (темпы роста) и норму возврата капитала как элемент амортизации. В этом случае можно записать следующее соотношение:

— годовое изменение стоимости (абсолютная инфляция) актива; tс — годовой темп роста стоимости (относительная инфляция) актива.

(9)

или при :

(10)

Следует отметить, что для неизнашиваемых активов (fр = fн = 0) и в случае равенства инфляций актива и ЧОД (tс = tч) зависимости (9) и (10) превращаются в известную формулу Фишера:

В общем случае метод рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности можно применять и на основе метода ДДП. Однако здесь задача становится многовариантной и номинальная ставка, определенная методом ПК, не совпадает со ставкой, определенной методом ДДП.

В отдельных случаях можно попытаться обеспечить одинаковость номинальных ставок доходности для методов ДДП и ПК, путем подбора соответствующей зависимости для расчета коэффициента капитализации (нормы возврата капитала), как показано в [6]. Однако, по-видимому, предлагаемый метод подбора — скорее искусственный математический прием, нежели экономически обоснованное поведение инвестора.

Дело в том, что методы ПК и ДДП отражают принципиально разные модели поведения инвесторов, а следовательно, могут давать разные результаты.

Действительно, зависимость , можно преобразовать к следующему виду:

или

Таким образом, мы получили классическую формулу расчета отдачи на вложенный капитал. Например, для случая кредитования — отношение годовых выплат процентов по кредиту к величине кредита.

Поскольку норма возврата капитала рассчитывается с учетом срока оставшейся экономической жизни актива, то из этого следует, что метод ПК построен на модели, которая предполагает, что инвестор после вложения капитала в актив будет владеть им до конца срока его экономической жизни.

Метод ДДП (зависимость (6)) предполагает другую модель поведения инвестора при вложении капитала в актив, а именно: получение дохода в течение ограниченного периода времени (прогнозного периода, который меньше срока экономической жизни актива) и продажу актива по стоимости, которая сложится на конец периода получения доходов.

Многовариантность результатов рыночной экстракции при использовании метода ДДП обусловлена рядом причин.

Во-первых, расчетные зависимости для метода ДДП с использованием номинальных ставок доходности могут иметь различный вид.

Чаще всего на практике используют уравнение ДДП для постоянной ставки доходности в виде

(11)

Вместе с тем возможно использование уравнений ДДП с переменными по периодам ставками доходности [1, 7]:

– при использовании спот-ставок:

(12)

– при использовании форвардных ставок:

(13)

Во-вторых, продолжительность прогнозного периода при использовании метода ДДП также может быть различной.

В-третьих, различным образом может определяться и стоимость реверсии:
– на основе капитализации ЧОД первого года постпрогнозного периода с использованием нормы возврата капитала по методам Инвуда, Хоскольда, Ринга или модели Гордона;
– путем непосредственного прогноза текущей стоимости актива на первый год постпрогнозного периода с использованием темпов роста его стоимости.

Все это многообразие вариантов расчета методом ДДП приводит к тому, что рассчитанные номинальные ставки отличаются от полученных методом ПК. Результаты расчета некоторых вариантов, при условии, что стоимость актива на дату оценки одна и та же и соответствует реальной ставке доходности 10 %, приведены в табл. 1.

№ п/пВид ставкиЗначение ставки в %, при продолжительности прогнозного периода, летУсловия расчета
1
1Реальная Yр1010101010Метод ПК и ДДП, зависимости (3) и (6), f — метод Инвуда
2Номинальная Yн11,44Метод ПК, зависимость (7),
f — метод Инвуда
3Yн11,17Метод ПК, зависимость (8),
f — метод Инвуда
4Yн11,50Метод ПК, зависимость (7),
f — метод Ринга
5Yн23,44Метод ПК, зависимость (9),
f — метод Инвуда
6Yн23,17Метод ПК, зависимость (10),
f — метод Инвуда
7Yн23,50Метод ПК, зависимость (9),
f — метод Ринга
8Yн23,20Формула Фишера (расчет по tс)
9Yн12,7814,0115,1116,0816,92Метод ДДП, зависимость (11),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
10Yн12,7814,0315,1916,2617,25Метод ДДП, зависимость (12),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
11Y12,7814,2315,7717,4319,21Метод ДДП, зависимость (13),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
12Yн36,4429,1526,7625,5424,80Метод ДДП, зависимость (11),
Срев — прогноз на основе темпов роста стоимости актива (tс)

Примечание. При расчете номинальных ставок доходности Yн принято: tч = 10 %, tс = 12 %.

Приведенные примеры показывают, что значение номинальной ставки доходности существенным образом зависит от метода расчета. Поэтому для получения адекватных результатов при использовании метода рыночной экстракции для определения номинальной ставки доходности процесс экстракции необходимо проводить с использованием зависимости, которая в дальнейшем будет использована при проведении оценочных расчетов.

Расчет рисков инвестиций

Для определения ставки доходности практикующие оценщики достаточно часто применяют метод кумулятивного построения. Суть его состоит в том, что ставка доходности представляется в виде суммы так называемой безрисковой ставки доходности и премий (надбавок) за риски инвестиций ([8] и др.). При этом используются различные методы определения рисков: от экспертного назначения величин до построения расчетно-аналитических моделей. Однако на практике всем этим методам присущи элементы субъективизма.

Метод рыночной экстракции создает возможность определения рисков разных инвестиций на основе рыночных данных.

Обычно в качестве безрисковых ставок рассматривают ставки доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигациям). Однако рыночные данные по ставкам доходности облигаций являются условно безрисковыми, поскольку содержат в своем составе инфляционные риски. Поэтому используемые оценщиками ставки доходности по облигациям являются номинальными.

Для обеспечения сопоставимости величины инфляционных рисков для безрисковой ставки и ставки доходности оцениваемого актива обычно стремятся подобрать облигацию со сроком погашения, близким к периоду владения активом.

Если определить методом рыночной экстракции номинальную ставку доходности и выбрать (номинальную) безрисковую ставку, то можно определить суммарный риск инвестиций. Расчетная зависимость имеет вид:

где
rн— суммарный риск инвестиций (в номинальном выражении);
Yбр— безрисковая ставка доходности.

Результаты расчета рисков инвестиций для рассчитанных выше (см. табл. 1) номинальных ставок доходности приведены в табл. 2 (нумерация соответствующих граф табл. 1 сохранена). При расчетах принималось, что Yбр = 5 %.

№ п/пВид рискаЗначение суммарного риска в %, при продолжительности прогнозного периода, летУсловия расчета
12345
2Номинальный rн6,44Метод ПК, зависимость (7),
f — метод Инвуда
3rн6,17Метод ПК, зависимость (8),
f — метод Инвуда
4rн6,50Метод ПК, зависимость (7),
f — метод Ринга
5rн18,44Метод ПК, зависимость (9),
f — метод Инвуда
6rн18,17Метод ПК, зависимость (10),
f — метод Инвуда
7rн18,50Метод ПК, зависимость (9),
f — метод Ринга
8rн18,20Формула Фишера (расчет по tс)
9rн7,789,0110,1111,0811,92Метод ДДП, зависимость (11),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
10rн7,789,0310,1911,2612,25Метод ДДП, зависимость (12),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
11rн7,789,2310,7712,4314,21Метод ДДП, зависимость (13),
Срев — метод ПК, f — метод Инвуда
12rн31,4424,1521,7620,5419,80Метод ДДП, зависимость (11),
Срев — прогноз на основе темпов роста стоимости актива (tс)

Строго говоря, поскольку методы ПК и ДДП предполагают различные сроки владения активом, то используемые безрисковые ставки для этих методов должны отличаться. Однако, в практической оценке это обычно не учитывается.

В заключение хочется отметить, что возникает соблазн определить реальную безрисковую ставку, используя известную реальную ставку доходности и рассчитанные суммарные риски инвестиций. При этом можно принять допущение, что номинальные риски для актива равны реальным, или использовать для расчета реальных рисков поправку, предложенную в [9].

Однако подобный расчет представляется неправомерным, поскольку прогнозируемые риски при вложении средств в оцениваемый актив и прогнозируемые риски для облигаций, как их воспринимают участники рынка оцениваемых активов и рынка ценных бумаг, существенно различаются. По-видимому, эти различия связаны с высокой динамикой рынка ценных бумаг и спекулятивной составляющей, присутствующей в реальной доходности участников этого рынка. Очевидно, что если попытаться из реальной ставки доходности актива вычесть рассчитанные риски, то в ряде случаев могут получиться отрицательные значения реальных безрисковых ставок. Поэтому реальные безрисковые ставки доходности для государственных облигаций могут быть определены только на основе анализа рынка ценных бумаг, что выходит за рамки настоящей публикации.

В статье рассмотрены особенности применения метода рыночной экстракции для определения реальных и номинальных ставок доходности. Выведены зависимости, устанавливающие связь между номинальными и реальными ставками доходности, которые при определенных условиях совпадают с известной формулой Фишера.

Также приведены результаты расчета подтверждающие, что адекватное применение метода рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности возможно только при условии использования одинаковых зависимостей для экстракции и для оценки. Показана принципиальная возможность расчета и сравнения рисков инвестиций на основе рыночных данных.

1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. С. 188–243.
2. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2006. С. 99–100.
3. Фоменко А.Н. Особенности использования ВРМ при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции. — www.appraiser.ru
4. Михайлец В.Б., Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Доходный подход и принцип дисконтирования при оценке приносящих доход неликвидных активов. Пересмотр понятий о доходном подходе и разработка транзакционной модели ценообразования // Вопросы оценки. 2008. № 1.
5. Фоменко А.Н. Возможная погрешность и неопределенность результатов оценочных расчетов при использовании различной техники дисконтирования. — www.anf-ocenka.narod.ru
6. Лейфер Л.А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков // Вопросы оценки. 2007. № 3.
7. Фоменко А.Н. Использование переменной ставки дисконтирования при оценке стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода. — www.anf-ocenka.narod.ru
8. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. С. 146–149.
9. Козырь Ю.В. Следствие воздействий процентных ставок на премию за риск. — www.appraiser.ru

Примечание.
Статья опубликована в журнале «Вопросы оценки» № 3, 2008, стр.30

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции был проведен на основании аналитической базы портала www.kn.kz

Читайте также:

  1. C. порядок расчета коэффициента чувствительности «b»
  2. Cводный расчет сметной стоимости работ по бурению разведочной скважины 300-С
  3. I. Основные теоретические положения для проведения практического занятия
  4. I. Основные теоретические положения для проведения практического занятия
  5. I. Расчет термодинамических процессов, составляющих цикл
  6. II. Порядок проведения оценки качества звучания.
  7. II. РАСЧЕТ НОРМ НАКОПЛЕНИЯ ОТХОДОВ
  8. II. Расчет прямого цикла 1-2-3-4-5-1
  9. II. Тематический расчет часов
  10. III Расчет количеств исходных веществ, необходимых для синтеза
  11. III. Значение аналитической интерпретации и ее пределы
  12. III. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОВЕДЕНИЮ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ

Рыночная экстракция — это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализацииК определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где:
ДВД — действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effectivegrossincome — EGI);
ОР — операционные расходы (Operatingexpenses — OE);
Ц — цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

Метод рыночной экстракции основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, — с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

где Цоб-вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;

ПВДоб – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг/год;

СК – Ставка капитализации.

Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:

где АП – рыночная ставка арендной платы за год, тг./год;
Sобщ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..

Ключевой проблемой при определении СК является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом СК.

Расчет величины СК для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:

· информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на местном рынке недвижимости и , в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

· для расчета СК используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;

· основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета СК, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;

· существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.

В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется этапами:

1-й этап – используется анализ коммерческой недвижимости по г. Астана (www.kn.kz);

Расчет ставки капитализации по торговых помещениям г. Астана «Обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астана за Iквартал 2014 года»
НаименованиеUSD, USD/кв.м.
Средняя цена продажи USD/кв.м.1 886,00
Средняя арендная ставка в месяц KZT/кв.м.4 304,00

2-й этап– корректировка цен продажи на торг и приведение потенциального валового дохода к чистому операционному доходу.

Корректировка рыночных данных, составляет:
Средняя цена продажи, USD1 886,00
Средняя цена продажи с учетом торга (15%), USD1 603,10
Цена аренды, USD/кв.м. в год286,93
Расходы на возмещения/реконструкции и капитальные затраты, %-5%
Опрерационные расходы, %-5%
Чистый операционный доход, USD/кв.м. в год258,24
Средняя цена продажи, USD1 886,00

3-й этап – с помощью скорректированных данных расчет ставки капитализации по обратной базовой формуле

где Цоб-вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;
ПВДоб – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг./год;
СК – Ставка капитализации.

Ставка капитализации, рассчитанная по рыночным данным, составляет:
Средняя цена продажи с учетом торга (-8%), USD1 603,10
Чистый операционный доход, USD/кв.м. в год258,4
Ставка капитализации, %16,11%

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.007 сек.)

Ставка капитализации рыночной экстракцией

Ответ на твой вопрос

1. При расчете ставки капитализации методом рыночной экстракции для идентичных объектов не учитываются

премии для малых предприятий

Лента сообщений

Университет в кармане

университет, который всегда с тобой

hvz262w узнал ответ на вопрос стал именоваться

hvz262w узнал ответ на вопрос Ароморфозом у позвоночных животных является:

hvz323 узнал ответ на вопрос «Смута» является:

vkluevla узнал ответ на вопрос Вид миссии: узкое, но конкретное понимание и обозначение вида деятельности, характера продукции, услуг и круга их потребителей, причины возникновения и смысла существования предприятия

vkluevla узнал ответ на вопрос Ситуационный характер стратегии это:

Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен:

; ;

К – коэффициент капитализации;

ЧОД1 – прогнозная величина чистого операционного дохода;

С0 –стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД0 – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:

;

А1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А0i – величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С0i – стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а1 – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а2 – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Рассмотрим данные рынка помещений, аналогичных объекту оценки.

Табл. 18 – Расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции

Читайте также:

  1. A.1. Расчет момента свинчивания для резьбовых соединений с заплечиками
  2. I. Предварительный расчет.
  3. I.2.1. Расчет объемов работ
  4. I.2.2. Расчет трудоемкости работ
  5. I.3.2. Расчет продолжительности работ
  6. II этап. Определение рыночной стратегии
  7. II. Детальный расчет проточной части ЦВД.
АдресНазначениеПлощадь, кв.м.Цена продажи, руб.Стоимость 1 кв.м., рубАдресНазначениеПлощадь, кв.м.Стоимость аренды за 1 кв.м., руб./месяц
г. Киров, ул. МосковскаяТорговое64,9г. Киров, ул. ДрелевскогоТорговое
г. Киров, ул. К. ЛибкнехтаТорговоег. Киров, ул. ВоровскогоТорговое
г. Киров, ЦентрТорговоег. Киров, ул. ГерценаТорговое
г. Киров, ул. К. ЛибкнехтаТорговоег. Киров, ул. ЛенинаТорговое43,1
г. Киров, ул. ЭнгельсаТорговоег. Киров, ЦентрТорговое
Среднее значение стоимости 1 кв.м., руб.:Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м., руб./мес.:
Коэффициент капитализации ( 406*12/45684):17,79%

Дата добавления: 2015-07-20 ; просмотров: 190 | Нарушение авторских прав

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит