Раздел II, общая долевая собственность продажа

Содержание
  1. Раздел II. Право собственности и другие вещные права
  2. Долевая собственность на квартиру. Оформление купли- продажи (без нотариуса)
  3. Долевая собственность на квартиру продажа
  4. Консультация юриста: долевая собственность. Продажа доли в общедолевой собственности. Преимущественное право покупки.
  5. Продажа своей доли одним из участников общей долевой собственности на квартиру или дом требует соблюдения специальной процедуры.
  6. Консультация юриста
  7. Главное – добиться действительного уведомления сособственника о вашем намерении продать свою долевую собственность.
  8. Договор продажи доли в общей долевой собственности
  9. Как продать долевую собственность
  10. Заключение договора продажи доли в общей долевой собственности без согласия второго собственника
  11. Реквизиты извещения сособственников о продаже доли в общей собственности
  12. Форма и образец письма или телеграммы другому собственнику о продаже доли в долевой собственности
  13. Регистрация сделки при продаже доли в праве общей долевой собственности
  14. Продажа долевой собственности в квартире
  15. Краткое содержание

Раздел II. Право собственности и другие вещные права

Общая долевая собственность

Общая совместная собственность

Общая собственность представляет собой принадлежность одного и того же

имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам). При этом они же

являются и субъектами права собственности на данное имущество. Таким образом,

участники отношений общей собственности сообща являются собственниками одного

и того же имущества.

Здесь не происходит «объединения имущества собственниками», не возникает

ни «коллективной», ни «смешанной» собственности, о чем неудачно говорилось

в прежнем законодательстве (ст. 3 Закона о собственности). В такой ситуации

не создается никакого нового субъекта права («коллектива»), не происходит

ни объединения, ни «смешения» имущества, не появляется никакой новой «формы

собственности», а возникает лишь множественность субъектов права собственности

на одно и то же имущество.

Право общей собственности возникает на неделимые вещи (ч. 1 ст. 133 ГК),

если они поступают в собственность нескольких лиц: например, при наследовании

детьми умершего гражданина принадлежавшего ему жилого дома, который не может

быть разделен на части в силу своих технических (конструктивных) особенностей.

Имущество может не подлежать разделу в силу указаний закона: например, неделимыми

согласно указаниям законодательства являются многие ценные бумаги. Делимые

вещи также способны быть объектами общей собственности, когда это предусматривают

либо закон, либо соглашение участников, например договор о совместной деятельности

Общая собственность может быть как долевой, так и бездолевой (совместной).

В первом случае законом или договором определяются точные доли участников

в праве на общее имущество. В п. 2 ст. 244 ГК прямо отмечено, что речь при

этом идет о долях не в имуществе, а в праве на имущество. При разделе имущественного

объекта, например жилого дома, никакой юридической общности не сохраняется

и каждый из бывших сособственников становится собственником конкретного имущества

(в данном случае — части дома). Общая долевая собственность означает поэтому

раздел между участниками принадлежащего им сообща права собственности, а не

Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности

на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща,

совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной

доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно,

что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием

между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают

и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их

участников. По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть

в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского)

хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными

узами и в силу этого находящимися в лично-доверительных отношениях друг с

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая общая собственность является правилом,

а образование совместной (бездолевой) собственности исключением, прямо предусмотренным

законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается

как противоречащее требованиям закона (ст. 168).

Допустима и обратная ситуация — участники отношений совместной (бездолевой)

собственности, возникающей только в силу закона, вправе по своему соглашению

заменить их отношениями долевой собственности (п. 5 ст. 244). Например, супруги

могут заключить так называемый «брачный контракт», оговорив в нем конкретные

доли каждого в общем имуществе (либо вообще установив в нем режим раздельной,

а не общей собственности на принадлежащее каждому из них имущество). Участники

крестьянского (фермерского) хозяйства также могут договориться друг с другом

о конкретных долях в праве на имущество такого хозяйства. Иначе говоря, отношения

совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности

по воле их участников, тогда как наоборот сделать невозможно.

Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества сособственника.

Поэтому кредиторы, требующие обращения взыскания на его имущество, могут потребовать

обратить взыскание и на такую долю. В отличие от ранее действовавшего законодательства

новый ГК допускает эту возможность в отношении участников не только долевой,

но и совместной собственности (ч. 1 ст. 255).

При этом необходимо определить долю участника (в отношениях совместной

собственности) и выделить ее с соблюдением прав и интересов других сособственников.

Последние обладают, в частности, правом преимущественной покупки доли, продаваемой

одним из сособственников (в отношениях долевой собственности), и могут быть

заинтересованы в приобретении отчуждаемой доли. С учетом этого ч. 2 ст. 255

ГК допускает для кредитора возможность потребовать, чтобы его должник, являющийся

сособственником, продал свою долю кому-либо из других сособственников с тем,

чтобы обратить в погашение долга вырученные от продажи деньги. В интересах

кредитора-взыскателя закон требует продажи доли по реальной, рыночной, а не

заниженной цене, в которой могут быть заинтересованы и приобретатели, и отчуждатель

доли. Если же остальные сособственники откажутся от приобретения доли, приходящееся

на нее имущество после выдела по судебному требованию кредитора может быть

продано с публичных торгов. Это правило защищает интересы должника, который

при таком способе реализации сможет выручить за продаваемое имущество максимально

Сам кредитор-взыскатель не может приобрести долю сособственникадолжника

в общей собственности в порядке погашения долга, поскольку это могло бы нарушить

право преимущественной покупки, имеющееся у других сособственников (ст. 250),

а при их отказе от реализации этого права вступает в силу правило ч. 3 ст.

255 ГК, требующее продажи имущества с публичных торгов. Речь при этом идет

об отношениях общей долевой собственности, ибо стать участником отношений

бездолевой (совместной) собственности не сможет лицо, не связанное с другими

участниками соответствующими семейными, личнодоверительными отношениями. В

таком случае кредитор сможет потребовать лишь выдела имущества должника для

обращения на него взыскания в установленном законом порядке.

Общая долевая собственность

Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей

участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть определены в

законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди

признаются равными в силу правила ч. 1 ст. 532 ГК 1964 года) либо устанавливаться

соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности).

В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК).

Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности

не определять прямо свои доли в праве на общее имущество, что будет означать

их равенство, то есть разделение по количеству участников.

Новыми являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в

общем имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного

характера отношений по использованию общего имущества, например какого-либо

объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность сособственникам самим

договориться о правилах изменения их долей в зависимости от вклада каждого

в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует,

вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение

характер произведенных улучшений общего имущества.

Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного

ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность

того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности.

По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества

и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.

Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся

объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может

требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если

он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного

порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части,

которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого

дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший

пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения

своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет

(при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности,

а не объект собственности построившего ее участника).

Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем сособственникам

(в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения,

может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников

(п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). При отсутствии согласия хотя бы одного из них,

независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ

использования этого имущества можно будет применить только по решению суда.

Участник отношений общей долевой собственности вправе по своему усмотрению

распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества.

При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества, приходящегося

на эту долю, ибо объектом соответствующих сделок будет отчуждение именно доли

как части права собственности на общее имущество. Однако возмездное отчуждение

доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных

ст. 250 ГК правил о праве преимущественной покупки такой доли, имеющемся у

Во многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей

участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в

пользование. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат,

достался двум наследникам по закону. В подобных случаях сособственники должны

договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем

размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников

части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность других сособственников

компенсировать ущемление имущественных интересов данного участника (путем,

например, соответствующего уменьшения приходящихся на его долю обязательных

платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь каждый участник

долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей

долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества,

а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.

Изложенные положения применяются и к правовому режиму плодов, продукции

и доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248). Они тоже

становятся объектом общей собственности участников и распределяются между

ними пропорционально их долям в праве на общее имущество. Однако по соглашению

участников такое распределение может строиться и иначе: например, пропорционально

реальной части общего имущества, выделенной в пользование соответствующим

сособственникам (то есть пропорционально так называемым «реальным», фактическим,

а не «идеальным», юридическим долям), или поровну.

Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен

путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при

разделе общего имущества.

В случае продажи своей доли иным лицам остальные сособственники вправе

требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им

условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права

покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой собственности

установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно

известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей

доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость

в течение месяца, а в движимом имуществе — в течение 10 дней с момента извещения

(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать

свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права

покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в

судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а

не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность

уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем

Преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи,

а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору мены согласно ст.

255 ГК 1964 года применяются правила о договоре купли-продажи. Оно не распространяется

на иные случаи отчуждения доли (по договору дарения, в порядке обращения взыскания

на заложенное имущество и т. д.). Не действует это право и при продаже доли

с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (при обращении кредиторами

взыскания на долю сособственника по его личным долгам в порядке, предусмотренном

ст. 255 ГК, при обращении взыскания на долю как на предмет залога и т. д.).

Исключается уступка этого права другим лицам в порядке цессии (п. 4 ст. 250

В ст. 251 ГК впервые четко определен момент перехода доли в праве на

общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным

сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной

момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь

является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила

ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое

имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи

ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения

Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации

(ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость,

новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации

в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение.

При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается

в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся

сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны

прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности

его достижения — судом.

Поскольку выделяющийся сособственник был одним из субъектов права собственности

на общее имущество, он вправе требовать передачи ему соответствующей части

имущества в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без

согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия

которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2

п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему

имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым

по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела

в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника

(абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного

Наконец, третьим исключением является давно известный судебной практике

случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если

его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес

в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п.

4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве

собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на

нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес

владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся

сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали

в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других

сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление.

Общая совместная собственность

Общие положения о праве совместной (бездолевой) собственности, закрепленные

ст. 253 ГК, применяются лишь постольку, поскольку отсутствуют прямые указания

закона об особенностях правового режима отдельных видов совместной собственности.

Такие специальные указания содержатся как непосредственно в Кодексе, так и

в нормах брачно-семейного законодательства, касающихся совместной собственности

Участники отношений совместной собственности сообща владеют и пользуются

общим имуществом, если только соглашением между ними прямо не предусмотрено,

что какими-то конкретными объектами (частями) общего имущества пользуется

лишь один из сособственников или определенные сособственники. По согласию

всех участников осуществляется и распоряжение общим имуществом, включая его

отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия

независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку

по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками

данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского

(фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, личнодоверительных

отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу

их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников.

Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального

оформления и(или) государственной регистрации.

Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности,

вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких

сделок может быть возложено на одного из участников. Однако и в этом случае

совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности

не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной),

если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии

такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не

обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только

последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика

отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.

Раздел и выдел имущества, находящегося в совместной собственности, также

имеет свои особенности, предусмотренные правилами ст. 254 ГК. Раздел и выдел

супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского)

хозяйства, влечет прекращение совместной собственности. Поскольку речь идет

о бездолевой собственности, раздел или выдел общего имущества требует в этих

случаях прежде всего определения доли каждого из сособственников в праве на

общее имущество (п. 1 ст. 254). Если закон или соглашение участников не устанавливают

иных правил, доли сособственников признаются равными. Семейное законодательство,

в частности, предусматривает отступление от начал равенства при разделе супружеского

имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей, остающихся с одним

Определение долей не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность,

ибо доли устанавливаются лишь на случай раздела или выдела, то есть прекращения

общей собственности, по крайней мере для выделяющегося участника. Неприменимы

здесь и некоторые традиционные для долевой собственности правила, например

о преимущественном праве покупки доли выходящего участника. Наоборот, денежная

или иная компенсация доли выходящего участника, являющаяся исключением в долевой

собственности, здесь может применяться достаточно широко, например, при разделе

супружеского имущества. Поэтому правила о разделе и выделе доли из общего

имущества, установленные ст. 252 ГК, в данных отношениях могут применяться

лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами закона

либо не вытекает из существа отношений совместной собственности (п. 3 ст.

Применительно к общей собственности супругов закон сохраняет презумпцию

ее совместного (бездолевого) характера, если только иное не установлено их

договором («брачным контрактом»). Последний может предусмотреть режим как

долевой, так и раздельной собственности супругов. Но в его отсутствие имущество

будет считаться находящимся в режиме совместной собственности супругов по

прямому указанию закона. Необходимо отметить, что ГК по-прежнему говорит о

совместной собственности именно супругов, но не семьи в целом.

Не всякое имущество, принадлежащее супругам, считается их совместной

собственностью. Согласно п. 2 ст. 256 Кодекса собственностью каждого из супругов,

а не их общей собственностью является имущество, принадлежавшее им до вступления

в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования.

Это же относится и к вещам индивидуального пользования (кроме предметов роскоши),

хотя бы и приобретенным за счет общих средств супругов во время брака.

Однако имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано

объектом их совместной собственности при условии осуществления в него в период

брака вложений за счет общего имущества или имущества другого супруга, значительно

увеличивших стоимость этого имущества. Чаще всего речь в таких случаях идет

об объектах недвижимости (жилой дом, дача и т. д.). Вместе с тем супруги могут

своим договором исключить действие этого правила, сохранив реальность своего

имущества даже при наличии указанных условий.

Общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов

одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания здесь может служить

лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также его «доля» в общем

имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3 ст. 256 ГК). Иначе

говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга, то есть раздела супружеского

имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам ст. 255 ГК. Однако

детальные правила о порядке определения долей супругов в общем имуществе при

его разделе и порядок такого раздела должны устанавливаться не гражданским,

а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).

Объектом совместной собственности является также имущество крестьянского

(фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего Закона о крестьянском

(фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию именно совместной,

а не долевой собственности на его имущество, что в большей мере соответствует

сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими,

лично-доверительными отношениями. Специальный закон или договор участников

может установить и иную, то есть долевую, собственность этого хозяйства. Общим

имуществом становятся также продукция, плоды и доходы, полученные в результате

деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Пункт 3 ст. 257 ГК не

устанавливает режим этого имущества как объекта долевой или совместной собственности,

отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих участников.

Важно также иметь в виду, что объектом общей совместной собственности

крестьянского (фермерского) хозяйства являются земля и имущество производственно-хозяйственного

назначения (хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения,

продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование,

инвентарь, транспортные средства и аналогичное имущество). Иное имущество

(жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может

составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного

участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных

видов общей собственности.

Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом

имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц

(граждан), действующих на базе общего имущества, то есть, по сути, простое

товарищество (а может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим

лицом, ибо не обособляет «свое» имущество от имущества участников. Признание

его юридическим лицом в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве следует

считать результатом недоразумения.

Однако ст. 259 ГК дает возможность создать на этой базе и юридическое

лицо — коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного

кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества,

сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования (п. 2 ст.

48, п. 3 ст. 213), а ее правовое положение определяется по нормам закона,

регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов.

Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя

из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых

в соответствии со ст. 258 Кодекса.

С целью сохранения рассматриваемых хозяйств ГК не предусматривает возможности

выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся

участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной

его доле (п. 2 ст. 258).

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его

прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося

соответственно в совместной или долевой собственности (ст. 254 и 252). Земельный

участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства

(абз. 2 п. 1 ст. 258). При этом доли участников такого хозяйства как субъектов

права совместной собственности в соответствии с п. 3 ст. 258 ГК признаются

равными, если только иное не установлено их соглашением: например, не определен

режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового

Долевая собственность на квартиру. Оформление купли- продажи (без нотариуса)

Продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году.
01.05.2019 года внесены поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218, касающиеся отчуждения и ипотеке долей в праве общей собственности

Статья обновлена 10.05.2019 года

Содержание статьи подробное:

Долевая собственность на квартиру продажа

У миллионов Продавцов сейчас возникает вопрос о форме сделки продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.

Наверняка вы наслышаны , что сделки по отчуждению такой недвижимости подлежат удостоверению нотариусом в обязательном порядке. Даже при условии одновременной продажи( иного отчуждения) всеми участниками долевой собственности

А это значит — немалые расходы на оплату дополнительной государственной пошлины и услуг нотариуса, длинный период подготовки, неопределенность и потеря покупателя.

Произошли изменения сделок с долевой собственностью .

01.05.2019 г Президент РФ подписал фз-76 , на основании которого принята новая редакция статьи 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,…»

Вступит в законную силу через 90 дней после официального опубликования, то есть 31.01.2019 года.

Долевая собственность на квартиру продажа в 2019 году

А пока ( до 31.07.2019 года):

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры в долевой собственности пока без нотариуса невозможна.
Как при продаже квартиры, так и при дарении или мене.

Долевая собственность на квартиру продажа. Удостоверение сделки нотариусом

  • Нотариус не принимает договоры, изготовленные сторонними юристами. Просто потому что за работу юридического(правового) характера он тоже возьмет с Вас деньги.
    Стоимость такой услуги разнится по территориям.
    Как пример можете посмотреть тарифы в городе Тюмени
  • За удостоверение сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в бюджет.
    Ее размер регулируется Налоговым кодексом РФ
  • И еще одна статья расходов у нотариуса — изготовление копии договора для Росреестра, в случае подачи документов на бумажном носителе.

Нотариусы отвечают за законность сделки и требуют предоставить бОльший пакет документов, подробнее > > >

  • Нотариус получает сведения об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости в электронном виде, в рамках государственного документооборота.
  • Сроки подготовки к сделке у нотариуса зависят от загруженности его помощников.
    При выборе нотариуса уточните это заранее.
    Ни какой привязки к районам по этим сделкам у них нет.
    Нотариус может передать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, разумеется за дополнительную плату.

Купля — продажа долевой собственности в квартире

Общая долевая собственность не предполагает обособление квадратных метров.
Ведь это не часть квартиры, а доля в праве собственности собственности.

Если все участники долевой собственности одновременно продают свою долю в праве третьему лицу по одному договору — это тоже нотариальная сделка.

Если один участник общей долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу ( не участнику этой долевой собственности), он обязан предложить сначала совершить покупку другим участникам долевой собственности.

Предложение необходимо сделать в письменной форме, с указанием условий сделки. Подробнее читайте > > > И предоставить нотариусу.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Долевая собственность на квартиру. Оформление купли- продажи (без нотариуса) : 16 комментариев

Добрый день! Тетя завещала квартиру 3 племянницам в равных долях. С момента смерти тети прошло 14 месяцев. Квартиру решили продать. В процессе оформления сделки у нотариуса выяснилось, что был подготовлен договор продажи объекта ( квартиры), а не долей в ней.
Сумма сделки 2600000.
1) Если по договору мы продаём квартиру раньше 5 лет, мы платим налог в 13%? Кто его будет платить, если указаны три собственника?
2) Если составляем три договора ( на каждого из собственников свой ), то налог не платится, потому что сумма меньше миллиона?
3) Мы отложили сделку до выяснения по суммам выплат, нотариус выставил счёт (51 тыс. с копейками) за несостоявшуюся сделку). Кто должен оплачивать эту сумму, если в сделке принимает участие и риелтор, и нотариус, документы ведь должны подготовить они?
Спасибо .

Ответ для Лилии.
1. Срок минимального предельного владения недвижимостью на основании наследства для исключения налога — 3 года, а не пять. При определении налоговой базы цена делится на трех, если не указаны разные цены на доли.
2. Действительно, если у вас будет три отдельных договора купли-продажи — вы можете применить налоговый вычет в 1 000 000 на каждый договор.
3. Риэлтор в этом случае в оформлении не участвует.
Кстати, с августа отменяют нотариальные сделки при продаже долевой собственности по одному договору.

Добрый день! Ситуация: однокомнатная квартира в 9-этажном доме 32 кв.м в долевой собственности 1/5+1/5+3/5. Мою долю 1/5 хочу продать сособственнику с 1/5. Денег у покупателя на разовую оплату покупаемой доли нет, договорились, что оформим договор с возможностью оплаты частями в течение года. На подписание договора она принесет задаток (как способ обеспечения выполнения договора), который передаст мне до подписания договора и который в момент подписания будет считаться первой оплатой по договору. Т.е. моя доля будет будет в залоге до окончательного расчета по «Договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру с рассрочкой платежа и внесением задатка». Все условия прописали в договоре, иначе никак не продать-купить эту долю.
Надо ли нотариально оформлять такую сделку? Спасибо

Ответ для Ольги Ивановны.
У вас нотариальная сделка в обязательном порядке, во-первых долевая собственность, во-вторых залог(ипотека) доли. ст. 42, ФЗ- 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Спасибо, Ольга! вечером попала к нотариусу, она сказала, что лучше сразу оформить ДКП с первым взносом 10т.р., которые у меня и уйдут на оформление договора. В голове сплошная каша, долю надо продать обязательно, т.к. растут долги за коммуналку и ФКР, а у покупателя нет денег и в кредиет ей в Сбербанке отказали. Умом понимаю, что и остальные платежи под вопросом. Покупатель хочет просто жить дальше в этой квартире и чтобы ее не беспокоили. Извините, пора собираться в кучку, если не я — то никто, и так её 3 месяца уговаривала купить мою долю. Извините еще раз

Как быстро и качественно оформить сделку купли-продажи 1- комнатной квартиры, если супруги имеют по 1/2 доли собственности, этой квартиры?

Ответ для Вячеслава.
Ваша сделка подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Вы можете обратиться к любому из них.

Здравствуйте. У нас с мужем квартира куплена в браке по 1/2 доли у каждого. Сейчас мы хотим подарить свои доли своим совершеннолетним детям( двоим по 1,2 доли) . Обязательно ли «соглашение супругов на сделку», заверенное нотариально, Можно ли оформить одним договором? Благодарю.

Ответ для Ольги.
Дарение вы оформляете одним нотариальным договором дарения ( поскольку у вас долевая собственность), где два дарителя и два одаряемых.

Добрый день. Ситуация такая: Двухкомнатная квартира, в долевой собственности у бабушки и внучки. Внучка живет в другом городе. Хотим продавать квартиру. Я мама внучки(дочь бабушки) бабушка оформила на меня доверенность на продажу, какие документы нужны мне от дочери(внучки) для продажи квартиры. Доверенность на продажу доли в квартире? нужно ли от нее для сделки свидетельство о том что что доля приобреталась не в браке?

Ответ для Ирины
Если доля в праве собственности является совместно нажитым имуществом — нужно нотариальное согласие на продажу.
И конечно доверенность с максимально полными полномочиями.
Прочтите дополнительную статью: https://exspertrieltor.ru/2017/07/12/dov/
Поскольку у вас будет нотариальная сделка, т.к долевая собственность — содержание доверенности лучше согласовать с нотариусом, у которого будите удостоверять договор.

У сына и матери по 12 доли в квартире. В 2014 году сын получил свою долю по договору дарения от мужа матери. Может ли сын сейчас подарить свою 12 долю матери? У сына с матерью разные фамилии. Или лучше оформить с ней договор купли-продажи?

Ответ для Елены.
Конечно может. Только договор дарения доли необходимо удостоверить нотариусом. И сам договор составляет нотариус, сторонние договоры не принимают. Тарифы есть на сайте

Ответ для Светланы.
Решение о приостановке или отказе в регистрации принимает регистратор. Специалисты отдела приема документов в МФЦ или Росреестре только принимают и составляют опись и все.
Отказать могут только по двум причинам — если у Вас нет паспорта или есть сомнения в его подлинности. Будут возражать — жалобу напишите. Все возражения как рукой снимет)))
Если договор дарения датирован ранее 02.06.2016 г — простая письменная форма.
Что касается согласия на дарение. Если Вы покупали 12 долю, находясь в браке, чтобы Ваша сделка не было признана в будущем не законной, нужно получить согласие на дарение.

Здравствуйте! А если договор заключён в апреле, а документы на регистрацию сданы в сентябре, надо нотариально удостоверять договор отчуждения долей?

Ответ Михаилу.
Нет не надо. Ваш договор вступил в законную силу после подписания сторонами.
Сроки подачи в Росреестр не ограничены законом.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
суббота и воскресенье — выходной.
(Время — ЕКБ)

17.09.2019 года
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ, Я ПРИСТУПИЛА К РАБОТЕ ПОСЛЕ ОТПУСКА.

ЕСЛИ Я ВАМ НЕ ОТВЕТИЛА НА ВАШЕ ПИСЬМО, НАПИШИТЕ МНЕ ЕЩЕ РАЗ. СЕЙЧАС У МЕНЯ НАКОПИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО РАБОТЫ И Я МОГЛА ПРОПУСТИТЬ ВАШЕ ПИСЬМО ИЛИ ЗАЯВКУ НА УСЛУГУ. ПОСТУПИЛО ОЧЕНЬ МНОГО ПИСЕМ.

Электронная почта: [email protected]

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

Консультация юриста: долевая собственность. Продажа доли в общедолевой собственности. Преимущественное право покупки.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Консультации бесплатно
Конкуренты адвокатов
Бесплатная помощь юриста в интернет
Как выбирать себе адвоката
10 советов Павла Астахова
Общие правила поведения в суде.
Как ускорить рассмотрение дела в суде
Убытки от обвинения
Выбор адвоката
Общение с полицией
Кто и в каких случаях может войти в ваш дом
Куда и в каких случаях следует жаловаться
Как правильно предъявить претензию продавцу
Инструкция по возврату товара продавцу
Советы юриста на случай ДТП
Как вернуть свои водительские права
ТС без права регистрации
Что делать при утере водительских прав или ПТС
Осмотр или досмотр?
Кредитный договор с банком
Как избавиться от кредита
Наследство с нагрузкой
Необходимые наследники
Раздел имущества супругов
Порядок взыскания алиментов
Контракт на проживание
Владельцы за давностью лет
Продажа доли в общей собственности
Подарить или завещать?
Право ведения бизнеса на дому
Как выселить человека из квартиры?
ПОДАЧА СУДЕБНЫХ ИСКОВ
ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ВЗАИМООТНОШЕНИЯ СО СТРАХОВЩИКАМИ
ВОЗМЕЩЕНИЕ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА
ПРИЗЫВ НА ВОЕННУЮ СЛУЖБУ
МИРОВОЙ СУДЬЯ

Партнерские ссылки
Партнерские ссылки

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ » Продажа доли в общей собственности

Продажа своей доли одним из участников общей долевой собственности на квартиру или дом требует соблюдения специальной процедуры.

В противном случае любой другой сособственник этого жилья может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Как избежать такого развития событий?

Консультация юриста

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже собственником своей доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с аукциона. В связи с этим продавец должен в письменной форме известить остальных участников совместной долевой собственности о намерении продать свою долю и условиях продажи с указанием конкретной цены, а также остальных имеющих существенное значение условиях предстоящей сделки. Только если остальные участники откажутся от покупки продаваемой доли или в течение месяца после сообщения им об условиях продажи эту долю не приобретут, продавец имеет право заключить договор продажи с покупателем из числа сторонних лиц.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей долевой собственности может предъявить в судебном порядке требование о переводе прав и обязанностей покупателя на него. Согласно п.3 ст.250 ГК РФ остальными участниками общей собственности на жилой дом такие требования могут быть предъявлены в течение трех месяцев. Причем, данный срок, как разъясняется в пп. «в» п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 6 февраля 2007 г.), исчисляется со времени, с которого участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о заключении сделки, то есть о нарушении его преимущественного права на покупку доли. Во избежание подобного, к вопросу извещения остальных сособственников дома или квартиры продавцу следует отнестись со всей серьезностью, поскольку чаще всего их исковые требования основываются на несоблюдении именно этой нормы закона.

В зависимости от ситуации, перед заключением договора продажи доли ее продавцу желательно поговорить о предстоящей сделке со всеми остальными сособственниками лично и, если желания приобрести его долю в свою собственность они не изъявят, получить их письменное согласие, после чего заключить сделку, не дожидаясь истечения месячного срока. При этом весьма желательно, чтобы заявления о согласии на продажу доли постороннему лицу были написаны остальными участниками долевой собственности собственноручно, а их подписи заверены у нотариуса — в дальнейшем это поможет исключить возникновение спорных ситуаций.

В случае если в результате личной беседы получить согласие остальных сособственников не удалось, продавцу следует известить их о намерении продать свою долю официально, поручив эту миссию нотариусу (согласно ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус вправе официально передавать заявления одних граждан другим лично под расписку или переслать их по почте с уведомлением о вручении), либо сделать это самостоятельно. www.Advokat.Kollegia.RU

Для устранения каких-либо разночтений текст извещения, содержащий все необходимые сведения (продажную цену цифрами и прописью, дату, подпись), следует отправлять по почте заказным письмом с составлением предварительной описи вложения и с уведомлением о вручении адресату. Почтовая квитанция вместе с уведомлением о вручении и копией такого извещения могут служить достаточными доказательствами соблюдения продавцом доли в общем имуществе специальной процедуры ее продажи. www.Advokat.Kollegia.RU

Главное – добиться действительного уведомления сособственника о вашем намерении продать свою долевую собственность.

К сожалению, даже при выполнении всех условий вероятность предъявления продавцу претензий в связи с нарушением преимущественного права покупки остается. Например, кто-то из участников долевой собственности может представить доказательства того, что письмо с извещением было вручено почтальоном не ему, а другому человеку, находившемуся по указанному в письме адресу, а тот просто забыл передать письмо адресату.

Пункт 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 221 от 15 апреля 2004 г., предписывает отделениям связи по месту назначения вручать заказное письмо с уведомлением адресату только после предъявления им удостоверяющего личность документа. Однако сколь-нибудь конкретная ответственность почтового отделения за вручение заказной корреспонденции не адресату, а другому лицу в Федеральном законе от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» (в ред. от 28 июня 2009 г.) и вышеназванных Правилах не установлена, хотя по характеру нарушения такие действия можно рассматривать как недоставку почтовой корреспонденции. Так что, полезно лишний раз проверить, каждым ли из адресатов получены соответствующие письма.www.Advokat.Kollegia.RU

Не исключена также и вероятность возврата письма отправителю из-за отказа адресата от его получения (согласно п. 36 Правил оказания почтовых услуг). Если вероятность «игры в прятки» с сособственником представляется высокой, продавцу доли в общей собственности лучше подстраховаться и самому инициировать судебный процесс раздела общего имущества или выделения из него своей доли. Повестка в суд наверняка простимулирует сособственника к участию в решении вопроса и, как минимум, даст вам возможность сообщить ему о своих намерениях.

Договор продажи доли в общей долевой собственности

Как продать долевую собственность

Долевая собственность может возникнуть в случае, если несколько лиц совместно приобрели имущество или создали его (например, построили дом). Основанием ее возникновения может быть вступление в наследство или — в последние годы — использование материнского капитала при приобретении квартиры или жилого дома.

Продажа такого имущества осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ).

При наличии договоренности о продаже на стороне продавца возникает множественность сторон. В договоре купли-продажи перечисляются продавцы с указанием принадлежащих им долей и части стоимости, причитающейся каждому. Все участники сделки обязаны принять участие в регистрации перехода права собственности к покупателю имущества. После государственной регистрации права продавцов на объект прекращаются, регистрируется право собственности покупателя.

Однако согласия удается достичь не во всех случаях. Законом предусмотрена возможность распоряжения долей отдельно от других долей при соблюдении некоторых правил.

Заключение договора продажи доли в общей долевой собственности без согласия второго собственника

Участников долевой собственности может быть 2 или более.

При продаже доли каждый из сособственников имеет преимущество в ее приобретении перед третьими лицами (ст. 250 ГК РФ). Из этого правила есть исключение. Отсутствие преимущественного права предусмотрено для следующих случаев продажи доли:

  1. На публичных торгах (ст. 255 ГК РФ и другие случаи, предусмотренные законом).
  2. Одному из участников долевой собственности на объект (п. 4 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017).
  3. В отношении земельного участка — при продаже его доли вместе с частью (или помещением) расположенного на нем объекта недвижимости (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В остальных случаях необходимо соблюдение установленного порядка уведомления.

В первую очередь необходимо обязательное извещение собственников долей об условиях, на которых доля будет продана.

Сроки для этого:

  • за 10 дней до сделки — при продаже доли в движимом имуществе (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
  • за месяц — при продаже доли недвижимости (п. 2 ст. 250);
  • за 3 месяца — при извещении на сайте Росреестра (такой вывод следует из п. 5 Порядка размещения извещения…, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 № 724, действующего с 01.01.2017).

Предназначение обозначенных сроков — предоставление возможности участнику долевой собственности в течение этого периода воспользоваться преимущественным правом (письменно заявить об этом).

Реквизиты извещения сособственников о продаже доли в общей собственности

П. 4.2 ст. 42 закона № 218-ФЗ содержит требования к извещению о продаже доли в недвижимом имуществе. Такой документ должен содержать следующие характеристики и условия:

  • вид и кадастровый номер;
  • адрес или иное полное описание местоположения (если нет адреса);
  • цену продажи;
  • сведения о продавце доли, включая адреса для связи.

В извещении должны также содержаться иные условия сделки (например, об отсрочке или рассрочке платежа).

Сообщая о продаже доли в движимом имуществе, также необходимо указать индивидуализирующие признаки объекта, цену и иные условия продажи.

Форма и образец письма или телеграммы другому собственнику о продаже доли в долевой собственности

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что особенности извещения могут быть предусмотрены федеральным законом. Такие особенности содержатся в пп. 4, 4.1, 4.2 ст. 42 закона № 218-ФЗ. В первую очередь они касаются формы и способа извещения, в отношении которых есть следующие варианты:

  1. Письменное извещение — общее правило. Для этого применимы заказное письмо, вручение под расписку, телеграмма, т. е. любые способы, при которых на руках остается подтверждение извещения.
  2. Извещение на официальном сайте, которое допускается при наличии следующих обстоятельств:
  • продается доля в объекте недвижимости;
  • число участников долевой собственности на этот объект более 20.

Для соблюдения процедуры, исходя из пп. 2–5 Порядка размещения извещения, нужно:

  • зарегистрировать на сайте Росреестра личный кабинет;
  • разместить извещение, заполнив реквизиты электронной формы.

По истечении 3 месяцев нахождения в открытом доступе объявление перемещается в архив. Росреестр не будет извещать участников долевой собственности при отсутствии у них личных кабинетов, а вот если личный кабинет у них есть, через него будет направлено извещение в электронном виде.

Форму извещения о продаже доли (на примере доли квартиры) можно скачать по ссылке: Образец письма-извещения о продаже доли.

Регистрация сделки при продаже доли в праве общей долевой собственности

Договор о продаже доли в целом должен соответствовать обычным требованиям к договорам купли-продажи. Дополнительно нужно указать:

  1. Размер доли, принадлежащей продавцу (как правило, в виде арифметической доли, реже в процентах).
  2. Выполнение продавцом обязанности по извещению других участников, отказ от приобретения доли или отсутствие ответа.

Применительно к недвижимости действует требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об отчуждении доли, за исключением некоторых случав, например — долей земельных участков или имущества ПИФа (подробнее в п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

В Росреестр продавец и покупатель представляют пакет документов, с составом которых можно ознакомиться в статье Документы для регистрации права собственности на квартиру.

В случае продажи доли совместно с долями других сособственников дополнительные документы не требуются. Иная ситуация — при продаже доли третьему лицу без участия остальных сособственников. В этом случае в дополнение к обычному пакету документов необходимо представить:

  • подтверждение извещения других участников долевой собственности — обязательно;
  • документы об отказе сособственников от своего преимущественного права (заявление об отказе от реализации преимущественного права, в котором подпись гражданина удостоверена нотариусом) — представляется по желанию.

Особенностью заключения договора купли-продажи доли имущества является необходимость указания размера доли и извещения сособственников о предстоящей сделке одним из перечисленных в статье способов. При этом совершение сделки с третьим лицом возможно только после выявления отсутствия намерения одного из сособственников воспользоваться преимущественным правом приобретения доли.

Продажа долевой собственности в квартире

Краткое содержание

  • Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.
  • В чем различие продажи квартиры с общей долевой и общей совместной собственности?
  • Какие документы нужны для продажи долевой собственности в Коммунальной квартире.
  • Продажа долевой собственности в квартире, правила оформления.
  • Как оформляется продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности?
  • Квартира в долевой собственности пополам, как принудить к продаже всей квартиры?
  • Не будет ли проблем с продажей квартиры если она оформлена в долевую собственность?
  • Доля в квартире общая долевая собственность
  • Квартира оформлена в долевой собственности
  • Долевая собственность в коммунальной квартире
  • Продажа доли собственности в квартире
  • Вычет на квартиру в долевой собственности

Вопросы

1. Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

1.1. Здравствуйте!
Согласно действующего законодательства РФ, сделки с долями необходимо в обязательном порядке оформлять через нотариуса.

1.2. ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

1.3. Долевая собственность

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.
В чем вопрос? Идите к нотариусу и он все оформит, затем в росреестр.

1.4. Обратитесь к нотариусу. Сделки по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, должны быть обязательно нотариально удостоверены.

2. В чем различие продажи квартиры с общей долевой и общей совместной собственности?

2.1. Наталья все просто, общая долевая собственность это общее имущество в котором уже определены доли. Это отражено в документах, например в свидетельстве. Совместная собственность это может быть такая же собственность с не выделенными долями.

2.2. Здравствуйте! Общая совместная собственность подразумевает равные права супругов, общая долевая может быть в разными долями.

3. Какие документы нужны для продажи долевой собственности в Коммунальной квартире.

3.1. Этим вопросом сейчас занимается в обязательном порядке нотариус. К нему обращайтесь, он Вам все сообщит. Вообще для сделки достаточно Выписки из ЕГРП, нотариус может ее получить самостоятельно.

4. Продажа долевой собственности в квартире, правила оформления.

4.1. Слишком общий вопрос. Попробуйте, например, здесь посмотреть, достаточно подробно расписано: Подробнее >>>

5. Как оформляется продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности?

5.1. Можете продавать целиком или по долям (каждый собственник доли может продать свою долю и для целей получения имущественного вычета по ст. 220 НК РФ такая продажа более оптимальна). Но надо понимать, что теперь любое такое оформление только через нотариуса. Сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат с 2016 года нотариальному удостоверению. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где установлено:
«Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке…»

5.2. Все собственники в квартире указываются в договоре.
Больше ничего не требуется.
Если не можете сами составить документ, нанимайте юриста.
Ст. 779 ГК РФ указывает:
«По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.»

5.3. По ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» варианта действий можно предположить в целом два.: нашелся покупатель все участники долевой собственности согласны и выступают в качестве продавцов. . не согласны тот кто желает продать направляет уведомление другим о намерении продать долю. Все делается и оформляется нотариально. Все зависит от конкретики поэтому прежде чем что то делать с документами сходите к юристу.

5.4. Лидия, по Вашему желанию:
1. можете продать свою долю, при этом у других собственников есть право преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
2. продать всю квартиру целиком по правилам предусмотренным параграфом 7 ГК РФ.

В обоих этих случая заключается договор купли-продажи недвижимости (ст. 549-550 ГК РФ) и подаются документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).
В случае, если квартира была в собственности более 3-х лет налогом продажа не облагается.
Так же в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

5.5. Оформляется следующим образом.
1. Если продается доля а не квартира полностью — надо направить уведомление другому собственнику (ст. 250 ГК РФ)
2. Если продается вся квартира — идите к любому нотариусу. Он готовит договор, удостоверяет его.
3. После этого обращаетесь в Управление Росреестра или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
4. Ждете 10 дней и получаете свои документы.
Все.

5.6. Как оформляется продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности?
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи стст 549-551 ГК РФ должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Федерального Закона N 122-ФЗ).
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.
Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ст. ст. 16 — 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

— правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

— правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРП. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ; Информация Росреестра от 15.07.2016);

— документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): кадастровый паспорт при необходимости, экспликация, поэтажный план;

— выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

— нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);
Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в территориальном отделении Росреестра, Земельной кадастровой палате, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. Выписка может быть также получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (п. 41 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180; п. п. 27, 28 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 06.06.2016 N 357; абз. 13 п. 3 ст. 7 Закона N 122-ФЗ).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Федерального Закона N 122-ФЗ).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ст. 14 Федерального Закона N 122-ФЗ).

6. Квартира в долевой собственности пополам, как принудить к продаже всей квартиры?

6.1. Никак, Вы вправе распорядиться лишь принадлежащей вам долей.

6.2. Добрый день, заставить второго собственника продать свою долю в квартире не возможно, продать квартиру вы сможете только по взаимному согласию, также Вы можете подать свою долю.

7. Не будет ли проблем с продажей квартиры если она оформлена в долевую собственность?

7.1. не должно быть

7.2. Нет, не будет, если продажа будет осуществляться по соглашению между всеми собственниками.

8. Квартира была в долевой собственности у 5 собственников по 1/5 согласно договору об установлении долей. Получены 5 свидетельств о праве долевой собственности: муж, бывшая жена, двое их детей и мать мужа. Мать мужа умирает, ее доля по наследству переходит сыну, но он к нотариусу не обратился, долю не оформил. Прошло 4 года. Через суд восстанавливать срок не будет. Как быть с неоформленной 1/5 при продаже квартиры?

8.1. Здравствуйте,
Да никак не быть. Пока эту долю не оформите, квартиру продать не сможете.
Желаю Вам удачи и всех благ!

8.2. Светлана,
Либо срок восстанавливать, либо, если он жил в квартире, доказывать фактическое принятие наследства.

9. 16.05.2019 года я получила постановление о запрете регистрационных действий на квартиру. Квартира в долевой собственности, одна доля принадлежит должнику. 07.09.2019 года старший судебный пристав не понятно на каком основании снимает запрет, теперь должник благополучно делает куплю-продажу своей доли! Скажите законно ли пристав снял ограничение, и законно ли должник продает свою долю. Спасибо.

9.1. При отсутствии постановления о прекращении или окончания исполнительного производства снятие огранитения незаконно.

9.2. Здравствуйте.
Вы можете в судебном порядке требовать перевода прав покупателя на себя в течение 3 месяцев со дня продажи доли, если продавец сначала не предложил выкупить долю сособственникам.
Оспорить действия пристава может участник исполнительного производства.

10. Моя 1-я квартира в долевой собственности (по 1/2 на двоих), второй собственник продал свою долю по всем современным правилам. ЖКХ всегда оплачивала я 100%. Могу ли я в судебном порядке потребовать возврата денег (50%) до момента продажи доли? И могу ли я разделить лицевой счет с новым владельцем второй доли?
За ранее благодарю!

10.1. Да, можете сделать и то и другое. Что касается счета, то достаточно часто УК отказывают в разделе счета, но все это решается через суд. В суде сам счет не делится, но выносят решение об обязании УК выдавать отдельный финансовый документ. Я так делал.

50% взыскать в пределах 3-х лет до продажи вполне реально.

11. Имеется трехкомнатная квартира в долевой собственности по 1/2 у меня и мамы. Кроме нас с ней в квартире прописаны две мои дочери 19 лет и 4 мес. Мама хочет определить свои квадратные метры с последующей их продажей. Будет ли при разделе учитываться проживание в квартире несовершеннолетнего? Существуют ли какие-нибудь положенные ему для проживания метры? В общем, чего мне ждать в суде?

11.1. Наталья! Выделять в натуре половину квартиры ни один суд не будет. Для подобного раздела нужны два входа, два санузла, две кухни и т.д. Максимум, что может решить суд это определить размер квартплаты. Бремя содержания жилья несет собственник, но поскольку члены семьи собственника также являются потребителями коммунальных услуг, суд может определить оплату как 3/4 к 1/4, с учетом зарегистрированных дочерей, но это если будет самостоятельно исковое требование.
Удачи.

12. Возможно ли оформить доверенность в Москве, на продажу квартиры, находящейся в другой области (квартира в долевой собственности) на одного из собственника?

12.1. Екатерина, вы вправе в Москве оформить доверенность.

12.2. Добрый вечер, Екатерина.
Вы можете оформить такую доверенность в Москве, либо любом другом городе РФ.

13. Квартира в долевой собственности: моя и 3 детей, они взрослые, сын сидит в тюрьме, еще 5 лет. Мы продаем квартиру, но сделка остановилась из за прописки сына, он согласен на продажу, а юристы сказали, что мы не имеем право его выписывать. Что делать?

13.1. Добрый день!
Если Ваш сын собственник, то дело не в его регистрации, необходима доверенность от него на продажу своей доли.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит