Жилье приобретается собственность граждан возмездно путем, жилье приобретается собственность граждан возмездно путем

Содержание
  1. Жилье приобретается собственность граждан возмездно путем
  2. Гражданско-правовые основания безвозмездного приобретения жилья в собственность
  3. Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда
  4. Характеристика договора передачи жилья
  5. Объект приватизации
  6. Имущественный аспект приватизации
  7. Возможности прекращения приватизационных отношений
  8. Момент возникновения права собственности
  9. Характеристика наследования
  10. Наследование по завещанию
  11. Безвозмездность как основной принцип дарения
  12. Случаи расторжения договора дарения
  13. Возмездное приобретение жилья
  14. Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность
  15. Общие положения о праве частной собственности на жилье
  16. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения Шведкова Ольга Владимировна
  17. Понятие жилого помещения
  18. Первоначальные способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения
  19. Понятие и классификация пределов и ограничений права собственности

Жилье приобретается собственность граждан возмездно путем

Готовые ПТК МИЭП и ответы на ТЕСТЫ МИЭП можно заказать на сайте
www.miep-ptk.ru

Основные вопросы темы

1. Общие положения о праве частной собственности на жилье.

2. Приватизация жилья.

3. Строительство жилья.

1. Постоянное пользование жилыми помещениями возможно не только на основе их найма, но и в результате приобретения их на праве собственности. В ГК РФ имеются нормы, посвященные праву собственности (гл. 13–16 и 18–20), которые распространяются и на правоотношения, возникающие в жилищной сфере. Наиболее важные из них:

· субъектами жилищных правоотношений (собственниками) могут быть физические и юридические лица РФ, ее субъекты, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ);

· собственнику принадлежат три правомочия (ст. 209 ГК РФ):

а) владение – реальное обладание жильем;

б) пользование – извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов.

Это полномочие ограничено законом: жилье должно использоваться только для проживания граждан, размещение в нем промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ);

в) распоряжение – право собственника жилья определить юридическую судьбу его: продать, подарить, обменять и т.п.

Передача собственником жилья любого из трех или даже всех трех правомочий другому лицу не лишает его прав собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу;

· собственник жилья свободно осуществляет свои правомочия, однако они могут быть ограничены законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ);

· переход права собственника на жилье не влияет на права граждан, проживающих в нем;

· количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст. 213 ГК РФ);

· частная собственность (собственность граждан и юридических лиц) подразделяется на индивидуальную и общую (ст. 247–256 ГК РФ);

· право самостоятельно приобретать и отчуждать жилье возникает лишь у дееспособных лиц. Лишение дееспособности гражданина приводит к тому, что все сделки с принадлежащим ему жильем совершает опекун, он же несет ответственность за вред, причиненный жилью подопечным;

· право частной собственности на жилье у гражданина возникает по различным основаниям. Их можно разделить на два вида: основания, по которым собственность на жилье возникает за плату, и основания, по которым собственность возникает бесплатно.

Возмездно приобретается жилье в собственность граждан путем:

· покупки, в том числе с публичных торгов и на аукционе;

· выплаты полной суммы пая в ЖСК (ЖК);

· мены занимаемого жилого помещения на другое;

· ренты, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

· выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

· строительства жилого помещения.

Безвозмездно приобретается жилье в собственность граждан в результате:

· приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного, муниципального, ведомственного жилищного фонда;

· вступления в наследство;

· получения жилья в дар;

· истечения срока приобретательской давности на занимаемое чужое жилое помещение.

2. Под приватизацией жилья понимают бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном, муниципальном и ведомственном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилое помещение, – по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация осуществляется на основе Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 апреля 1991 г., с дополнениями и изменениями, введенными ФЗ от 11 августа 1994 г. В Москве действуют Положение о приватизации, утвержденное Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16, и постановление правительства Москвы «О приватизации жилищного фонда в Москве» от 22 июня 1993 г. № 572. Кроме того, имеются постановления Пленума Верховного суда РФ по этому вопросу, например, «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 (в ред. пост. Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 г. и от 21 октября 1996 г.).

Основные положения о приватизации:

· принципами приватизации являются:

а) добровольность приобретения гражданами занимаемого жилья в собственность;

б) бесплатность передачи гражданам занимаемых ими жилых помещений;

в) одноразовость бесплатной приватизации;

· субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и члены его семьи, с другой – органы местного самоуправления либо организация, за которой закреплено жилое помещение (это относится к ведомственному жилищному фонду).

В число участников приватизации жилого помещения входят и несовершеннолетние (ст. 7 Закона). При этом лица от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации, интересы лиц до 15 лет в этом случае выражают их законные представители. В случае, если в жилом помещении проживает только несовершеннолетний в возрасте до 15 лет, законные представители его обязаны оформить в течение шести месяцев передачу этого помещения в его собственность, а если несовершеннолетний помещается в воспитательное учреждение, то и распорядиться жилым помещением в интересах несовершеннолетнего;

· не подлежат приватизации жилые помещения:

а) находящиеся в аварийном состоянии;

б) находящиеся в общежитиях и в домах закрытых военных городов;

в) служебные жилые помещения;

г) гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в домах общественного жилищного фонда возможна только в случае, если собственник согласен на нее. Приватизация же жилого помещения в домах-памятниках архитектуры, истории накладывает на приватизаторов ограничения в правах;

· передача жилого помещения гражданину в собственность осуществляется путем оформления договора, образец которого приложен к Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ от 18 ноября 1993 г. Заключению этого Договора должна предшествовать подача нанимателем жилого помещения заявления и ряда документов и справок;

· решение о приватизации жилья конкретным лицом должно приниматься уполномоченным органом (или организацией) в течение двухмесячного срока со дня подачи заявления;

· в г. Москве приватизация жилья оформляется Мосжилкомитетом и уполномоченными им органами;

· за услуги по оформлению приватизации взимается плата, размер которой устанавливается местными органами исполнительной власти (в г. Москве – правительством г. Москвы);

· в процессе приватизации жилого помещения осуществляется оценка последнего (методика оценки изложена в работе С.А. Калачевой «Справочник по жилищному законодательству». М., 1998. С. 51);

· право собственности на жилое помещение возникает у его нанимателя с момента регистрации в Комитете муниципального жилья договора о передаче жилья в собственность.

Приватизация является основанием для изменения формы собственности на жилое помещение; она расширяет полномочия гражданина по использованию жилого помещения (после нее гражданин может совершать гражданско-правовые сделки по отчуждению жилого помещения, в том числе и передавать по наследству близким людям) и налагает на гражданина новые заботы и расходы (в частности, риск гибели жилого помещения лежит на приватизаторе).

3. Строительство жилья как способ возникновения частной собственности у гражданина на жилье связано с двумя аспектами жилищных правоотношений:

· способами строительства жилья гражданином;

· получением кредитов и субсидий, используемых гражданами при строительстве жилья.

Известны следующие способы строительства жилья гражданином:

· вступление в жилищно-строительный кооператив;

· инвестирование в строительство жилья;

· строительство гражданином индивидуального жилого дома.

О жилищно-строительных кооперативах следует знать следующее:

· право на вступление в жилищно-строительный кооператив предусмотрено ст. 101 ЖК РСФСР. Такие кооперативы образуются при органе местной администрации или организации. Кроме того, рабочие и служащие нескольких организаций, а также пенсионеры объединяются в один кооператив;

· жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) создаются путем принятия решений общим собранием граждан, желающих вступить в ЖСК, с последующим утверждением этого решения органом местной администрации, принятием устава и избранием органов управления (правления и ревизионной комиссии). Принятие нового члена в ЖСК происходит на его общем собрании;

· строительство кооперативного жилого дома осуществляется на средства ЖСК, но с помощью государственного кредита;

· в современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства ЖСК сами не осуществляют строительство жилых домов;

· до полной выплаты паевого взноса член ЖСК имеет лишь право на владение и пользование жилым помещением (п. 4 ст. 218 ГК РФ). С момента выплаты право собственности переходит от ЖСК к его члену. Это право должно быть зарегистрировано.

Если в многоквартирном кооперативном жилом доме большинство его членов стали собственниками жилых помещений, может быть создано товарищество собственников жилья (ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 27 апреля 1997 г.).

Инвестирование строительства жилья – новый способ приобретения жилья в собственность как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными (Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 июня 1999 г.).

Под инвестированием строительства понимается вложение в строительство материальных средств в целях получения дохода и другого положительного социального эффекта. Оформляется это вложение составлением соответствующего договора. Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, ценные бумаги (например, акции), машины, оборудование. Участники инвестиционных отношений – инвестор (лицо, вкладывающее денежные средства и нематериальные права и определяющее порядок их использования), заказчик (лицо, уполномоченное инвестором реализовывать сделанное им вложение, осуществляющее хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья и получающее вознаграждение за свои услуги, в том числе в виде части построенного жилья в собственность), застройщик (физическое или юридическое лицо, организующее строительство жилых домов, в том числе и для собственного проживания) и дольщик (юридическое лицо, имеющее право на часть построенного жилья в связи с предоставлением им либо земельного участка для строительства, либо осуществлением права проектанта и застройщика).

Все функции перечисленных участников могут выполняться одним и тем же лицом: инвестор имеет право собственника не только на объекты инвестирования, но и на его результаты (ст. 5 Закона РФ).

Строительство гражданином индивидуального жилого дома – это способ приобретения жилья в собственность в малых городах и сельской местности. Особенности этого способа:

· Конституция РФ (ч. II ст. 40) обязывает органы государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. Эти обязанности реализуются путем выделения земельных участков и денежных средств (кредитов и субсидий);

· право застройщика на получение земельного участка для строительства жилья и обязанность органа местного самоуправления предоставить его в пользование или в собственность застройщику в течение одного месяца с момента обращения, а для юридических лиц – в течение двух месяцев с момента обращения предусмотрены ч. I ст. 22 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

· строительство может осуществляться только на основе разрешения, которое должно быть предоставлено в течение одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

· жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам. Право на его строительство возникает у застройщика либо на основе законодательства (такое право имеет собственник будущего дома, если он строит его лично), либо на основе договора между собственником будущего дома и застройщиком;

· право собственности у гражданина на построенный жилой дом возникает с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и оформляется актом приемки, который должен быть утвержден местной администрацией.

Гражданский кодекс РФ предусматривает также последствия самовольного строительства жилого дома гражданином:

а) на такой дом гражданин не приобретает права собственности, стало быть, не может совершать с ним сделки по отчуждению и передаче в пользование;

б) в отдельных случаях суд может признать право гражданина на самовольно построенный дом, например, если он построен на земельном участке, принадлежащем этому гражданину на праве собственности, либо пожизненно наследуемом владении, либо постоянном пользовании;

в) в случае, если самовольно построивший дом нарушил права и интересы других лиц либо создал угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на него не может быть признано судом, а сама постройка подлежит сносу за счет лица, построившего этот дом.

Гражданско-правовые основания безвозмездного приобретения жилья в собственность

Гражданско-правовые основания безвозмездного приобретения жилья в собственность — Дипломная Работа, раздел Право, Министерство Образования Рф Московский Государственный Университет Экономики.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ МЭСИ Институт права и гуманитарного образования ДИПЛОМНАЯ РАБОТА На тему Гражданско-правовые основания безвозмездного приобретения жилья в собственность СОДЕРЖАНИЕ Введение 3 Глава 1.Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда 1.1 Характеристика договора передачи жилья 1.2 Круг лиц .1.3 Объект приватизации 1.4 Имущественный аспект приватизации 1.5 Возможности прекращения приватизационных отношений 1.6 Момент возникновения права собственности 42 Глава 2. Наследство 2.1 Характеристика наследования .45 2.2 Наследование по завещанию 2.3 Наследование по закону 2.4 Права третьих лиц .2.5 Оформление наследственных прав 54 Глава 3. Дарение 3.1 Безвозмездность как основной принцип дарения .3.2 Случаи расторжения договора дарения .3.3 Пожертвование .68 Глава 4.Истечение срока приобретательной давности .70 Заключение 74 Список использованной литературы 78 ВВЕДЕНИЕ Нынешняя Конституция Российской Федерации, провозглашающая Россию социальным государством с политикой направленной на обеспечение достойной жизни граждан, предусматривает разные варианты решения жилищного вопроса.

Граждане имеют возможность беспрепятственно приобрести или построить собственный жилой дом, квартиру.

Законодательством определены основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище, а основной целью жилищной федеральной политики является обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики 4218 — 1, от 92 Основополагающими являются следующие принципы 1.Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2.Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. 3.Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами Конституция РФ, ст. 40. Именно вышеуказанные принципы определяют строгое регулирование обращения жилья, порядок его приобретения, использования и защиты. По количеству ограничений с жильем может сравниться лишь такой объект как земля.

Оба имеют целевое назначение, вариантность режимов использования.

Жилье имеет прочную связь с землей, в связи с чем является недвижимостью.

Законодатель дает определение термина недвижимости в жилищной сфере Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики 4218 — 1, от 24.12.1992 как недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития жилые дома, квартиры иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Что касается понятия жилое помещение Гражданский Кодекс РФ, ст 673 то следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ СЗ РФ -1996 5 ст.410, где записано, что жилым помещением может быть лишь изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Особенностью данного объекта как уже отмечалось, является наличие разных правовых режимов для определенных видов жилищной недвижимости. Правовой режим жилого дома отличается от режима квартир в многоквартирном доме. Для последних в праве собственности предусмотрены обременения, а именно право собственности на часть общего имущества дома. Законодатель указывает собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры ГК РФ ,Статья 290. Однако далее вопрос собственности на общие помещения в домах, нуждается в правовом регулировании, поскольку невозможно произвести отчуждение своей квартиры отдельно от общей доли, так же как и наоборот.

Обременения связаны также с правами третьих лиц. Право собственности и право пользования на жилое помещение могут не совпадать в одном субъекте.

Речь идет о членах семьи собственника, которым предоставлено право пользования жилым помещениям и в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ СЗ РФ-1994 32 ст.3301 переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, кроме того на основании п. 3 указанной статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. За последнее десятилетие изменились не только способы приобретения, но и объект. Граждане в собственности вправе иметь не только жилые дома, но и квартиры в многоквартирных домах без ограничения количества.

Начало изменениям в способах приобретения было положено постановлением Совмина СССР от 2.12.88 г. О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда. Регионы живо откликнулись подобными постановлениями.

Данными постановлениями ввелась возможность приобретения квартир на возмездной основе, а именно путем купли-продажи.

Но при всем энтузиазме, с которым встретили названные постановления, количество проданных государством квартир гражданам было очень незначительно.

К 1991 году государство перешло к иной тактике реализации конституционных прав граждан на жилище, обратившись к безвозмездной передаче жилья в собственность.

Правовой основой этого процесса стал закон О приватизации жилищного фонда в РСФСР Ведомости СНД и ВС РСФСР -1991 28 ст.959 1541-1 от 4.07.91 г. Смело можно утверждать, что это явилось крутым поворотом на пути жилищных преобразовании.

Однако направление обеспечения жилищем граждан на коммерческой основе не было отвергнуто. Окончательно государство определило свои позиции по вопросу жилищных интересов граждан, приняв 24.12.92 г. фундаментальный нормативный акт — закон РФ Об основах федеральной жилищной политики Ведомости СНД и ВС РФ -1993 3 ст.99 4218-1. Данный документ был подтвержден пунктом 8 постановления Верховного Совета РФ О введении в действие закона РФ Об основах федеральной жилищной политики 3 Ведомости СНД и ВС РФ -1993 3 ст.100 опубликованный массовым тиражом.

Пути реализации права граждан на жилище установлены в ст. 2 Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Исходя из этих положений были внесены определенные изменения в Жилищный кодекс РСФСР Ведомости ВС РСФСР.1983. 26.Ст.883, хотя многие вопросы в этом документе остались не преобразованными под новые условия. С 01.01.95 г. введен новый Гражданский кодекс РФ СЗ РФ -1996 5 ст.410 , который посвятил отдельную главу 18 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Эволюция в жилищных отношениях, также как и нормативном массиве этой отрасли и на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации налицо.

Но при множестве выбора способов приобретения жилья в собственность остается проблема приемлемости этого способа. При делеме возмездного и безвозмездного приобретения жилья, предпочтительнее второе, учитывая напряженное финансовое положение на текущий момент. Разница между безвозмездными основаниями и возмездными заключается в наличие платы или иного встречного предоставления одного лица другому. Возмездной признается сделка, по которой лицо должно получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. При безвозмездности встречное предоставление чего-либо отсутствует.

Как видно из определений возмездные сделки всегда многосторонние договоры, безвозмездные могут быть как многосторонние приватизационный договор, так и односторонние завещание, договор дарения. Но сделками не исчерпываются безвозмездные основания приобретения жилья в собственность. Остается еще наследование по закону и истечение срока приобретательной давности. Четыре этих основания приватизация, дарение, наследование и истечение срока приобретательной давности будут предметом рассмотрения данной дипломной работы. 1.

Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда

Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда . 1.1

Характеристика договора передачи жилья

в собственность гр. Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , 1541-. в собственность Голиченковой Клавдие Николаевне. 7 закона При этом нотариального удостоверения договора передачи не тре. с иском к Мольникову В Мольниковой Т Веселовой С.

Объект приватизации

с изменениями и дополнениями от 21.12.93 г 25.10.96 г. 4. Законодательство Волгоградской области тоже вносило свои коррективы в . 120 Конституции Российской Федерации, суд, установив при рассмотрении . содержит упоминания о приватизации коммунальных квартир. Так постановл.

Имущественный аспект приватизации

Оценка бесплатно передаваемой площади производится, согласно ст. Имущественный аспект приватизации. продаже. 14 через стоимостной эквивалент, который определяется исходя из стоимо. 1.5 .

Возможности прекращения приватизационных отношений

5 обращал внимание, что за гражданами, выразившими согласив на приобре. Из неповторимости права на приватизацию вытекает порядок приватизации . при направления на работу за границу- на все время пребывания 2. 62. Статья 64 ЖК позволяла нанимателю заселить по договору поднайма заброн.

Момент возникновения права собственности

Возвращаясь к временному аспекту приватизации, осветим вопрос о момент. Подробнее порядок и основания государственной регистрации будет изложе. До 1993 года суды не признавали приватизацию состоявшейся, если лицо, . 2 закона о приватизации. Представляется, этот вывод верным, хотя не сл. В некоторых регионах, например Эвенкийского автономного округа, Ямало-.

Характеристика наследования

Характеристика наследования. Понятие наследования не изменилось и представляет собой переход имущес. Изменился состав имущества. Поскольку в настоящее время для обладания квартирой в городском многок. При наследовании квартир существуют определенные особенности, связанны.

Наследование по завещанию

Наследование по завещанию. Однако, в целях материального обеспечения отдельных категорий лиц, кот. Соглашение удостоверяется нотариусом по истечении шести месяцев со дня. В. 4 ст.

Безвозмездность как основной принцип дарения

572 Часть вторая акцентирует внимание как раз на безвозмездности сделк. 1109 ГК РФ — возврат имущества после истечения сроков исковой давности. 572 ГК РФ на сегодняшний день договор дарения может быть как реальным . 257 ГК 64, а именно предусматривалась письменная форма, для домов в се. 575 запрещение и ст.

Случаи расторжения договора дарения

В главе 32 ГК РФ также отсутствуют статьи о требовании к имуществу, яв. п. В силу приобретательной давности имущество может быть приобретено как . 4 ст. Не укрепляет интересы приобретателя и возможность в на протяжении этог.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Как видно из вышеизложенного безвозмездная передача жилья в собственность для граждан России, является одной из основных сделок в приобретении жилья. Право собственности на жилище может возникнуть безвозмездно в результате 1.Приватизации государственного, муниципального, ведомственного жилья. 2.Вступление в наследство. 3.Получение жилья в дар. 4.Истечение срока приобретательной давности.

Наиболее массовый способ приобретения жилья в собственность — приватизация, которая, есть акт передачи собственности от государства частному лицу, физическому или юридическому. Неприватизированная квартира принадлежит государству или муниципалитету, гражданин имеет право на однократную приватизацию занимаемого жилья.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в результате приватизации, сохраняют право но однократную приватизацию другого жилья при достижении совершеннолетия.

Став собственником квартиры в результате приватизации, гражданин может совершить в отношении своего жилья любые предусмотренные законом сделки, как безвозмездные, так и возмездные. У собственника намного больше прав, чем у нанимателя.

Он распоряжается жильем по своему усмотрению, и чьего-либо согласия на распоряжение и пользование жилым помещением ему не требуется.

Смысл приобретения имущества в частную собственность заключается в возможности передать его впоследствии.

Таким образом, он может продать, подарить и завещать свое жилое помещение. Наследование представляет собой переход имущества, либо имущественных прав к другим лицам наследникам в установленном законом порядке. Этот способ приобретения жилья в собственность гораздо более старше, чем приватизация. Если при наследовании право на имущество переходит к другим лицам после смерти наследодателя, то договор дарения представляет собой сделку, по которомой одна сторона даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне одаряемому имущественное право.

Доля договоров дарения как основания приобретения жилья в собственность невелика, но своей безвозмездностью этот вариант получения жилищной собственности будет притягателен не только в настоящее время. И еще одним способом безвозмездного приобретения жилья в собственность, является истечение срока приобретательной давности, который для недвижимого имущества составляет 15 лет, в течение которых лицо должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть данным недвижемым имуществом, как своим собственным.

Добросовестный приобретатель не знает и не может знать о наличии собственника имущества. Если собственник по каким либо основаниям не использует свое жилье, то узнать, что его имуществом владеет или пользуется какое либо другое лицо, и тем самым нарушает его права, он может через длительный период времени, после того как его право фактически было нарушено.

Номинально установленный пятнадцатилетний срок фактически превращается как минимум в восемнадцатилетний. Зависимость от подобных обстоятельств сводит возможность приобретения жилья в собственность в связи с истечением срока приобретательной давности к ничтожно малой. А сам факт данных обстоятельств признается в судебном порядке. Право собственности во всех четырех вышеизложенных случаях, возникает с момента регистрации прав на жилое помещение.

Необходимость проведения регистрации прав на жилое имущество устанавливается гражданским кодексом ст. 131 . В развитие положений данной нормы был принят 21.07. 97 г ФЗ 122-ФЗ О государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним 0101 СЗ РФ -1997 30 Ст.3594. Сущность государственной регистрации определена ст. 2 названного закона как следующее юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Для прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения ныне действующего закона гос. регистрация носит обязательный характер.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи.

Таким образом в заключении собственник получает свой правоустанавливающий документ в подлиннике со штампом специальной надписи и отдельный документ- свидетельство. Форма свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена важностью самого объекта, необходимостью стабильности в гражданском обороте жилья и является одним из видов защиты жилищных прав граждан. В данной работе была сделана попытка раскрыть наиболее простые и выгодные пути реализации конституционных прав граждан на жилище, перечислены и охарактеризованы безвозмездные основания приобретения жилья в собственность, указаны неполнота законодательства на федеральном и региональном уровне, порождающая сложности применения -приведена судебная практика.

Тема данной работы обусловлена общественной значимостью вопроса. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ1.Гражданский кодекс РФ Часть первая от 30.11.94г. 51-ФЗ 2.Гражданский кодекс РФ Часть вторая от 26.01.96 г. 14-ФЗ 3.Гражданский кодекс РФ Часть третья от 26.11.01 146-ФЗ 4. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.83г. 5. Закон РСФСР. О приватизации жилищного фонда в РФ от 04. 07. 1991г 1541-1 6. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24. 12. 1992 г. 4218-1 7. Закон РФ О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ от 25.06.93 г. 5242-1 8. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. 4462-1 9. Постановлении коллегии госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.91 7 . Ю. Постановление Пленума ВС РФ 8 О некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда РФ от 24.08.93 г. 10. ФЗ О государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07. 97 г 122-ФЗ 11. ФЗ РФ О налоге с имущества переходящего в порядке наследования или дарения от 12.12.91r. 2020-1 12. Методические рекомендации по оформлению наследственных прав на квартиры, находящихся в совместной собственности граждан от 05.02.97 г 13. Постановлении Пленума 11 от 21.12.93 г. и 10 от 25.10.96 г 14. Постановления ВС от 23 апреля 1991 г. N 2 О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании 15. Постановлении Пленума ВАС 8 от 25.02.98 г. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав региональные акты. 16. Наследственное право.

Барщевский М.Ю М 1996. 17. Операции с недвижимостью в России.

Балабанов И.Т М 1996. 18. Операции с недвижимостью.

Калачева Г.А М 1997. 19. Дарение и завещание.

Винавер М.М. Журнал Министерства юстиции. 1899 5. 20.Договор дарения. Зенина Е.И М 1996. 21.Современная жилищная политика России. Комментарии к закону Об основах федеральной жилищной политики , Басин Е.В Гонгало Б.М Крашенинников П.В М 1993. 22.Субъекты гражданского права Братусь С.Н М 1950. 23. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов с комментариями. Сост. Владимиров А.С М 1997. 24. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы Шабалин В.Г М 1997. 25. Система регистрации объектов недвижимости и имущественных прав на них Шведов А.М М 1998. 26. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования.

Сборник ученых трудов. Свердловского юрид. Ин-та. Алексеев С.С. Вып.13. Свердловск, 1970.

Возмездное приобретение жилья

Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату, осуществляется путем:

1) покупки по договору купли-продажи

2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК

3) инвестирования в строительство жилья

4) мены (с применением правил о купле-продаже)

5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением

6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья

7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире

8) выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений)

9) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

2.2.1. Приобретение жилья по договору купли-продажи.

Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка — завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Включение данного условия в договор, под страхом его недействительности, необходимо для того, чтобы покупатель знал о лицах, которые имеют право пользования покупаемым жилым помещением. Покупателю также необходимо знать, что лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, не теряют этого права с переходом к нему права собственности (п. 2 ст. 292 ГК). Это означает, что новому собственнику, купившему жилое помещение, возможно, придется проживать в нем совместно с указанными лицами.

Учреждения юстиции по регистрации прав, для того чтобы обезопасить покупателя от подобных ситуаций, берут на себя следующую инициативу: в договор отчуждения включается условие об обязательстве лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, сняться с регистрационного учета (выписаться) в течение определенного срока после подписания договора либо после государственной регистрации. Далее данные лица подписывают договор, или предоставляют расписку с вышеуказанным обязательством. Однако, как показывает практика, этого не достаточно. Даже имея на руках обязательство лица, имеющего право пользования данным жилым помещением после его продажи, сняться с регистрационного учета, новый собственник не сможет снять этих лиц с регистрационного учета по этому обязательству, а суд не вынесет решение о снятии лиц с регистрационного учета, не являющихся стороной по договору. Единственный здесь выход – произвести оплату только после того, как вышеуказанные лица снимутся с регистрационного учета.

Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность

Общие положения о праве частной собственности на жилье

Постоянное пользование жилыми помещениями возможно не только на основе их найма, но и в результате приобретения их на праве собственности [1] . В ГК РФ содержатся нормы, посвященные праву собственности (гл. 13–16 и 18–20), которые распространяются и на правоотношения, возникающие в жилищной сфере. Из положений, содержащихся в указанных нормах ГК РФ, особенно важны следующие:

  • а) субъектами жилищных правоотношений (собственниками) могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ);
  • б) собственнику принадлежат три правомочия (ст. 209 ГК РФ):
    • – владение – реальное обладание жильем;
    • – пользование – извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов. Это полномочие ограничено законом: жилье должно использоваться только для проживания граждан, размещение в нем промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ);
    • – распоряжение – право собственника жилья определить его юридическую судьбу – продать, подарить, обменять и т.д.

Передача собственником жилья любого из трех или даже всех трех правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу;

  • в) собственник жилья свободно осуществляет свои правомочия, однако они могут быть ограничены законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ);
  • г) переход права собственности на жилье не влияет на права

граждан, проживающих в нем;

  • д) количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст. 213 ГК РФ);
  • е) частная собственность (собственность граждан и юридических лиц) подразделяется на индивидуальную и общую.

Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более лиц. Этот вид собственности делится на два подвида: общую совместную собственность (размер долей заранее не определен, но считается равным). Такой режим применяется к жилью супругов, приобретенному на общие средства, если это положение не изменено брачным договором (ст. 256 ГК РФ). Распоряжение жильем осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 246 ГК РФ). На эту собственность может быть установлена долевая собственность по решению суда либо по соглашению участников собственности. При невозможности выдела доли жилья в натуре выделяющийся собственник жилья имеет право на компенсацию его доли в денежном выражении (ст. 252 ГК РФ).

Вторым подвидом общей собственности является общая долевая собственность, при которой каждому из собственников одного жилья заранее определена часть в праве собственности. Соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в создание жилья. Владение и пользование таким жильем осуществляются по соглашению всех его участников либо в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ). При возмездном отчуждении своей доли одним из участников этой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права любой другой участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него правомочий покупателя в течение трех месяцев (ст. 250 ГК РФ).

Согласно Федеральному закону от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» была изменена процедура и сроки регистрации сделок при продаже доли в праве общей собственности, в том числе в коммунальных квартирах. В соответствии с новым порядком при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Особое внимание на указанный Закон следует обратить, в частности, тем, кто владеет частью дома или участка в сельской местности, например в Московской области или близлежащих областях. Порядок, существовавший до принятия Федерального закона от 5 марта 2001 г., нередко создавал тупиковую ситуацию и не позволял владельцам долей собственности выделить свою долю из общей собственности и продать ее. Сейчас этот порядок существенно облегчен;

  • ж) право самостоятельно приобретать и отчуждать жилье возникает лишь у дееспособных лиц. Лишение дееспособности гражданина влечет следующие последствия: все сделки с принадлежащим ему жильем совершает опекун, он же несет ответственность за вред, причиненный жилью подопечным;
  • з) право частной собственности на жилье у граждан возникает по различным основаниям. Эти основания можно разделить на два вида: основания, по которым собственность на жилье возникает за плату, и основания, по которым собственность возникает бесплатно.

Возмездно приобретается жилье в собственность граждан путем:

  • – покупки, в том числе на публичных торгах и на аукционе [2] ;
  • – выплаты полной суммы пая в ЖСК (ЖК);
  • – мены занимаемого жилого помещения на другое;
  • – ренты постоянной и пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;
  • – выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;
  • – жилищного строительства жилого помещения.

Основания безвозмездного приобретения жилья в собственность граждан следующие:

  • – приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного, муниципального, ведомственного жилищного фонда;
  • – вступление в наследство;
  • – получение жилья в дар;
  • – истечение срока приобретательной давности на занимаемое чужое жилое помещение;
  • – получение жилищных сертификатов.

Наиболее сложно осуществимым способом безвозмездного приобретения жилого помещения является наследование [3] .

Определенное место в процессе приобретения жилья занимают вопросы о кредитах и субсидиях, предоставляемых под строительство и покупку жилья, а также ипотека.

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения Шведкова Ольга Владимировна

480 руб. | 150 грн. | 7,5 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Шведкова Ольга Владимировна. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Москва, 2004 179 c. РГБ ОД, 61:04-12/651

Содержание к диссертации

Глава 1. Правовой режим жилого помещения.

1.1. Понятие жилого помещения 12

1.2. Жилое помещение как объект недвижимого имущества 33

Глава 2. Гражданско-правовые способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения.

2.1. Первоначальные способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения 43

2.2. Производные способы приобретения права

собственности граждан на жилые помещения 81

Глава 3. Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения.

3.1. Понятие и классификация пределов и ограничений права собственности 109

3.2. Особенности пределов и ограничений права собственности граждан на жилые помещения 119

Библиографический список 162

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Изменение социально-экономических условий жизни в России после распада СССР неизбежно повлекло за собой и коренное преобразование практически всех общественных отношений, связанных с ликвидацией командно-административной экономики и переходом к рыночной системе. Этот переход предопределил необходимость проведения реформы и в жилищных правоотношениях. Была отменена монополия государства на жилищный фонд и сделана ставка на то, чтобы потребности граждан в жилище удовлетворялись не только за счет государства, но и за счет самого населения путем покупки жилья, переходящего в частную собственность граждан. Таким образом, было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам самим выбирать способ удовлетворения потребностей в жилье.

Рынок жилья — это новое явление для нашей страны и населения, поэтому существуют пробелы в регламентации отношений права собственности граждан на жилые помещения. Рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. В годы советской власти он ограничивался оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан.

На сегодняшний день с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности граждан на жилище, еще многие аспекты в этой области не получили должного освещения, а имеющие правовые решения нуждаются в корректировке, назрела необходимость разработки и принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации, который бы устранил эти пробелы и усовершенствовал законодательство в сфере регламентации права собственности граждан на жилые помещения.

Изложенное дает основание утверждать, что проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.

Цель и основные задачи исследования. Целью данной работы является всестороннее изучение действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, складывающихся при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения; выявление и решение наиболее важных проблем теоретического и практического характера и формулировка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере, а также в правоприменительной практике.

Исходя из намеченной цели, поставлены следующие задачи:

— определить те существенные признаки, по которым законодатель относит то или иное помещение к жилым;

— выявить особенности жилого помещения как объекта недвижимого имущества;

— проанализировать способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения и классифицировать их;

определить сущность стеснений осуществления права собственности, раскрыть понятия пределов, ограничений и обременении права собственности через их соотношение, классифицировать их, а также проанализировать пределы и ограничения при осуществлении права собственности граждан на жилые помещения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения.

Предметом исследования являются закономерности правового регулирования отношений, составляющих объект научного исследования.

Степень научной разработанности темы исследования.

Проблемы приобретения и осуществления права собственности граждан на жилые помещения постоянно привлекают к себе внимание ученых и практиков, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии, научно-практические работы, статьи в периодических изданиях, в которых анализируются различные аспекты в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Правовой режим жилого помещения исследован в работах М.В. Абрамовой, В. Ачкасова, Н.Г. Вол очкова, И. А. Емелькиной, И.В. Козловой, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Г.Ф. Пухтой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными.

Проблемам товариществ собственников жилья, как одного из способов управления общим имуществом многоквартирного дома, посвящены работы Е.Н. Гендзехадзе, Д. Потяркин, Д. Савельев, В.Р. Скрипко.

В юридической литературе много внимания уделяется вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Эти вопросы нашли отражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В. Кузнецов, В.И. Сенчищев, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, A.M. Эрделевский.

Способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения были проанализированы в работах Ю. Баринова, И. Белявского, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, B.C. Ем, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, И. Исрафилова, Е. Козловой, СИ. Комарицкого, П.В. Крашенинникова, СЮ. Макарова, Н.В. Маслова, А.А. Пантелеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.Р. Сухаревой, Ю.К. Толстого, СА. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Т.М. Шамбы, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенниковой.

Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения рассмотрены в публикациях В.П. Грибанова, А.А. Ерошенко, В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, И.Ю. Аккуратова, А.А. Хорева, П.В. Крашенинникова, А.А. Манукян.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания такие, как диалектико-материалистический метод, метод сравнительного анализа, историко-правовой и сравнительно-правовой методы, методы системного и логического анализа, формально-логический и иные.

Методы, используемые в диссертационном исследовании, дали автору возможность рассмотреть такие важные с точки зрения науки и практики проблемы, как способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения, а также существовавших пределов и ограничений при осуществлении права собственности на жилые помещения и др.

Теоретическая основа исследования. Диссертационное исследование проблематики и сформулированные выводы и предложения основаны на общих достижениях отечественной цивилистической науки. Проблемам права собственности традиционно отводилось значительное место. Исследования права собственности были проведены в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской империи такими учеными, как К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Значительное место проблемам права собственности в советское время также отводилось в юридической литературе. Здесь следует отметить работы Ю.Г. Басина, В.М. Гордона, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, СМ. Корнеева, А.И. Терехова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина и других ученых.

В период становления нового, современного гражданского законодательства РФ особый интерес вызывают работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, таких ученых, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, К.Н. Гусов, П.В. Крашенинников, Л.Л. Кофанов, Е.В. Кулагин, Л.А. Новоселова, Г.А. Свердлюк, В.Р. Скрипко, В.Л. Слесарев, Е.А. Суханов, А.Е. Шерстобитов, Т.М. Шамба, К.Б. Ярошенко и др.

Нормативно-правовую базу исследования составляют нормы Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РСФСР, Законов, руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда, принятые как в советский, так и в постсоветский период, а также проект Жилищного кодекса города Москвы и проект Жилищного кодекса РФ. В работе использованы материалы судебной практики.

Научная новизна полученных результатов заключается в том, что диссертация является сравнительно-правовым комплексным исследованием ряда важнейших теоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения, которые ранее не получили достаточного освещения, но, по мнению автора, имеют большое теоретико-практическое значение.

В диссертации содержатся научно-теоретические положения, а также рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и судебной практики, содержащие элементы новизны, и выносимые на защиту.

• Проведенное исследование позволило сформулировать признаки жилых помещений, на основании которых дано следующее определение понятия «жилых помещений». «Жилые помещения» — это помещения, отличающиеся благоустроенностью, выраженной в наличии минимальных удобств, предусмотренных градостроительными нормами данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям, имеющие прочную связь с землей и изначально не предназначенные для перемещения, объективно существующие в виде:

— жилых (в том числе многоквартирных) домов и коттеджей (дач), отдельных квартир в многоквартирных жилых домах, изолированных комнат в квартирах и домах, предназначенных для постоянного (преимущественного) или временного проживания граждан и членов их семей;

— служебных и ведомственных и «специализированных домов» -домов для одиноких престарелых граждан, домов-интернатов для инвалидов, ветеранов и др.;

— мест временного пребывания — санаториев, пансионатов, домов отдыха и аналогичных им.

Все перечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своем качестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости.

• Сформулированы признаки, которые позволяют отнести жилые помещения к объектам недвижимости. Анализ действующего законодательства позволил к таким признакам отнести следующие.

Во-первых, любое жилое помещение, как в многоквартирном, так и одноквартирном доме, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества помещения, для которых характерно отсутствие тесной связи с землей (к таким объектам можно отнести, например, сборно-разборные сооружения, летние садовые домики и т.д.).

Во-вторых, жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических. К последним относится кадастровый и технический чет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получает такие характеристики, которые позволяют отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на территории РФ).

В-третьих, жилые помещения являются ценностью для большинства граждан, что также позволяет отнести их к объектам недвижимости.

• Обоснована необходимость разрешения законодателем использования жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, в связи с чем предлагается дополнить п. 2 ст. 288 ГК РФ третьим абзацем следующего содержания: «Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов соседей, самого собственника жилого помещения или членов его семьи; с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов, предусмотренных для жилого помещения, без нарушений функционального предназначения жилого помещения». А также внести соответствующие изменения в ст. 7 ЖК РСФСР, проект ЖК города Москвы и проект ЖК РФ.

• Предлагается рассматривать момент начала течения срока приобретательной давности на жилые помещения не ранее, чем с 1 января 1991 г., т.е. со дня вступления в законную силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР», впервые законодательно закрепившего в качестве одного из способов приобретения права собственности граждан на жилые помещения институт приобретательной давности.

• При рассмотрении приватизации как одного из основных способов приобретения права собственности граждан на жилые помещения рекомендуется отказаться от конструкции общей совместной собственности. Во избежание большого количества исков об определении доли в праве общей совместной собственности на приватизированную квартиру, более приемлемой считаем конструкцию общей долевой собственности на данный вид имущества. На основании чего предлагается внести изменения в редакцию ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и изложить ее следующим образом: «. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. », а также внести соответствующие изменения в ЖК РСФСР и ГК РФ.

• Рекомендуется рассматривать понятия «обременение» и «ограничение» как стеснения, имеющие одинаковые признаки. И ограничения, и обременения представляют собой стеснения, установленные в рамках пределов осуществления права собственности. Единственным различием, по нашему мнению, не позволяющим отождествлять их, является то, что обременения могут устанавливаться только на объект собственности (например, сервитут), а ограничения являются определенными стеснениями прав (например, необходимость надлежащего обращения с жилым помещением).

• Обосновывается утверждение о необходимости законодательного урегулирования прав бывших членов семьи собственника жилого помещения при отчуждении жилого помещения. В проекте ЖК РФ необходимо предусмотреть правило, согласно которому при отчуждении собственником жилого помещения бывшим членам семьи собственника предоставляется право выбора: если бывший член собственника не имеет другого жилого помещения (ни в собственности, ни в социальном найме), он может реализовать такое право через договорное установление права владения и пользования данным жилым помещением, заключив договор безвозмездного бессрочного пользования жилым помещением. В случае, если бывший член семьи собственника имеет в собственности или в социальном найме иное жилое помещение, он сохраняет право только на коммерческий наем.

Практическое значение полученных результатов состоит в процессе подготовки нового законодательства и совершенствования действующего в отношениях осуществления права собственности граждан на жилые помещения, а также в учебном процессе юридических учебных заведений при чтении курса гражданского и жилищного права, а также спецкурсов по праву собственности и иным вещным правам.

Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в опубликованных работах автора, а также изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях.

Результаты исследования апробированы при обсуждении диссертации на кафедре гражданского права и кафедре гражданского и арбитражного процесса, адвокатуры и нотариата юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета.

Структура работы обусловлена целью и теми задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и нормативно-правовой базы.

Понятие жилого помещения

Исследуя понятие жилого помещения, необходимо указать на то, что в законодательстве Российской Федерации отсутствует однозначное и полное определение этого понятия. Законодатель использует различные формулировки.

Так, п. 2 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ1 (далее по тексту — ГК РФ) под жилым помещением понимает помещение, предназначенное для проживания. Жилое помещение — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Согласно абз. 2 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1993 г. , жилые помещения — это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (далее по тексту — ЖК РСФСР) также не дает полного определения жилого помещения. Согласно ст. 97 ЖК РСФСР, жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. В то же время ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР дополняет это понятие еще одним существенным признаком жилого помещения, а именно: жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Помимо этого, к числу жилых помещений Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» отнес также специализированные дома: общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения.

Нетрудно заметить, что некоторые из названных выше жилых помещений имеют особые функции и более жесткий правовой режим. Их использование в качестве жилья носит скорее временный, а не постоянный характер. Кроме того, некоторые нормы жилищного законодательства вообще не применяются к некоторым названным жилым помещениям. Помимо этого, существуют известные пределы и ограничения для права распоряжаться жилыми помещениями, находящимися в таких домах. Иными словами, с указанными жилыми помещениями совершение отдельных гражданских сделок в общепринятом смысле этого термина весьма затруднительно.

Возникает вопрос: имеет ли смысл относить такие дома к жилым помещениям?

Специализированные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов являются единственным и постоянным местом жительства для таких граждан. Исключение их из числа жилых помещений противоречило бы принципам справедливости и равенства всех перед законом. Кроме того, такое исключение может повлечь нарушение конституционных прав граждан на жилище. В то же время, как было отмечено выше, общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда являются местами скорее временного пребывания. Но, на наш взгляд, не представляется уместным их исключение из состава жилых помещений.

По нашему мнению, жилое помещение, как правовая категория, не является единой и неделимой, в этой связи возникает необходимость классификации жилых помещений.

В юридической литературе принято классифицировать жилые помещения как целое и его часть, исходя из чего предлагается следующая классификация: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.4

Учитывая вышеизложенное, мы считаем, что при классификации жилых помещений основным критерием разделения их на группы должен являться различный правовой режим, исходя из объема прав граждан на эти жилые помещения. В связи с этим представляется правильным классифицировать жилые помещения на следующие группы:

1. Жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната в коммунальной квартире, находящиеся в собственности граждан. В этом случае собственник жилого помещения по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в пределах, установленных законом (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения вправе совершать любые сделки с принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, в том числе направленные на отчуждение жилого помещения.

2. Жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната в коммунальной квартире, занимаемые гражданами по договору социального найма. Наниматель и члены его семьи владеют и пользуются жилым помещением (ст. 50 ЖК РСФСР). В то же время, граждане, занимающие жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма, вправе обменять или приобрести эти помещения в собственность (ст. 54.1 ЖК РСФСР), причем сделать это возможно в любой временной момент по желанию граждан.

Первоначальные способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения

Прежде чем перейти к рассмотрению способов приобретения права собственности гражданами на жилые помещения, на наш взгляд, необходимо остановиться на терминологии, употребляемой в этом случае.

Дело в том, что в законе при регламентации процесса приобретения права собственности используются такие основные термины, как «основание» и «способ». Достаточно часто эти термины отождествляются. Однако, на наш взгляд, следует согласиться с юристами-учеными, считающими правильным различать эти понятия. Их нельзя употреблять как синонимы по тем основаниям, что они обозначают различные юридические факты. Так, например, процесс купли-продажи жилого дома включает в себя совокупность различных юридических действий, таких, как заключение договора, составление технической документации дома, передача дома и государственная регистрация права. Эта совокупность указанных действий и является способом приобретения права собственности.

По мнению Л.В. Щенниковой, к способам относятся не все юридические факты, а лишь группа юридических действий, основания же — это все юридические факты: как юридические действия, так и

бездействия. Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Права на имущество, говорит закон, приобретаются не иначе как способами, законами определенными, следовательно, и право собственности на вещи может быть приобретено только указанными в законе способами. Способом приобретения права собственности называется такой юридический факт, с которым по взгляду объективного права соединяется установление права собственности в лице данного субъекта».49

Таким образом, основания приобретения права собственности на жилые помещения представляют собой юридические факты, которые порождают способы приобретения вещных прав, т.е. правоотношения, возникающие на их основе.

В современном российском гражданском законодательстве нет специального перечня способов приобретения права собственности гражданами на жилые помещения. Общие правила приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ.

Если говорить о классификации оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения, то ее можно проводить по различным критериям.

Во-первых, одним из критериев классификации оснований возникновения таких прав на жилье является их возмездность (безвозмездность). В соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в жилищно-строительных кооперативах, а также в индивидуальном жилищном строительстве является возмездным. Приобретения жилых помещений посредством приватизации или наследования, посредством заключения договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной давности являются безвозмездными.

Полагаем, что такая классификация оснований приобретения права собственности на жилье вполне самостоятельна и может быть принята, однако, на наш взгляд, она не имеет практического значения.

Понятие и классификация пределов и ограничений права собственности

Как отмечалось выше, недвижимость обладает определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. В их число входят возможность длительной эксплуатации жилого помещения, получение постоянного и систематического дохода и т.д. Кроме того, недвижимость, в отличие от иного имущества, может выступать одновременно объектом нескольких сделок: залога, аренды, безвозмездного пользования, дарения и т.д. в связи с этим актуальным является вопрос о защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также обеспечения интересов государства и общества в целом в процессе оборота недвижимого имущества.

С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена ГК РФ 1994 г. (ст. 131) и принятым в соответствии с ним ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), который был введен в действие с 31 января 1998 г.

Толкование норм государственной регистрации прав на недвижимое имущество приводит исследователей к противоположным точкам зрения. Одни считают, что государственная регистрация имеет правообразующее значение. Другие, наоборот, не признают за государственной регистрацией правоустанавливающей функции.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такое определение позволяет назвать ряд признаков, отличающих регистрацию.

Во-первых, это акт, имеющий юридическое значение.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения, прекращения или стеснения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство (в лице соответствующего органа юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) проверяет законность прав на недвижимое имущество и, только убедившись в них, регистрирует. С другой стороны — государственная регистрация носит публичный (открытый) характер, поскольку все ее участники имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эти же положения сформулированы в ч. 4 ст. 131 ГК РФ и состоят в следующем: орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость.

Анализируя п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, мы считаем, что такая формулировка закона придает регистрации прав не правоустанавливающий характер, а правоподтверждающее значение, исходя из таких слов, как «признание» и «подтверждение». По нашему мнению, правоустанавливающий характер носят сами договоры купли-продажи, мены, залога и т.д. Другими словами, государственная регистрация является средством контроля за сделками и правами, с одной стороны, и выполняет функцию придания законной силы правоустанавливающим документам, с другой стороны. Таким образом, считаем правильным мнение Б.Л. Хаскельберга о том, что «в акте регистрации права не получает выражение воля ни правопредшественника, ни правоприемника, ни приобретателя в порядке первоначального приобретения. Их воля выражается лишь в обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию».

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

ТЕМА 8. Приобретение гражданами жилых