Метод дисконтированных денежных потоков, дисконтирование денежных потоков применяется

Содержание
  1. Метод дисконтированных денежных потоков
  2. Дисконтирование денежных потоков применяется
  3. Метод дисконтирования денежных потоков
  4. Суть метода дисконтирования денежных потоков
  5. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
  6. Практическое применение метода ДДП
  7. Дисконтирование денежных потоков
  8. Дисконтирование денежных потоков применяется

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. 12 О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответство вать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования приме няются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимо сти. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при опреде ленных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких со поставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднеры ночными , проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объе ма оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различ ные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Дисконтирование денежных потоков применяется

Главная • • Подробности Категория: Опубликовано: 14:42 Автор: Administrator Просмотров: 17443 Метод дисконтирования денежных потоков Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.

Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков (далее — метод ДДП). Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес стоимость, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благо, состояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

Дисконтирование денежных потоков представляет собой приведение финансовых потоков за разные временные периоды к настоящему времени. Такое понятие как дисконтированный денежный поток применяется довольно часто.

Программу Для Реанимации Флешки Verbatim. Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих.

Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков • Выбор модели денежного потока. • Определение длительности прогнозного периода.

Метод дисконтирования денежных потоков

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

  • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
  • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
  • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
  • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • доходность (сами денежные потоки);
  • сроки расчетов;
  • ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

  • инфляционный коэффициент;
  • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
  • прибыль за счет риска;
  • ставка рефинансирования;
  • процент по кредитным вкладам;
  • средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

  • Кд – коэффициент дисконта;
  • Сд – ставка дисконтирования;
  • Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

  1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
  2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
    • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
    • возможный валовой доход;
    • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
    • денежные потоки до и после уплаты налогов.

Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

  • Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
    • изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
    • прогноза рыночной ситуации;
    • самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
  • Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
    • сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
    • выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
    • мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
  • Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют формулу:

    ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t

    • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
    • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
    • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
    • t – временной прогнозный период;
    • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.
  • Дисконтирование денежных потоков

    Понятие дисконтирование денежных потоков подразумевает процесс приведения стоимости по операциям, совершенным в разное время, к величине, актуальной для настоящего времени. Например, для продажи любого предприятия необходима его переоценка, то есть, определение стоимости с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка. Особенно часто применяется метод дисконтированных денежных потоков в осуществлении сделок с инвестициями. Ведь чтобы сделать экономически выгодное вложение, необходимо учесть любые перемены в стоимости актива.

    Стоит заметить, что применение такой методики требует развития определенного уровня квалификации и достаточного объема знаний. Только специалист сможет тщательно изучить каждый показатель и точно подсчитать современную стоимость того или иного проекта. Дисконтирование денежных потоков обладает свойством временности, так как новая стоимость быстро теряет свою актуальность, особенно на микроуровне, когда влияние оказывает любое движение активов и средств.

    Для получения более точной и надежной информации специалист проводит расчеты двумя способами. Первый метод предполагает учет фактора времени, а второй, соответственно, не принимает его во внимание. Дисконтирование денежных потоков позволяет инвестору принимать решение о вложении средств с учетом факторов риска и действия инфляции. Можно провести сравнение прибыли, получаемой в разные периоды времени. Для этого следует получить разность поступлений средств и всех затрат, продисконтированных с применением одинаковой ставки процента. Таким образом, получаются чистые дисконтированные денежные потоки.

    Точность и правильность результатов проводимого анализа зависят не только от предоставляемых данных, но и от верного подбора ставки дисконтирования. Для ее определения применяется один из трех популярных методов: вычисление средневзвешенной стоимости средств, анализ активов, рассчитанных на долгосрочное использование, и кумулятивное построение. Последний метод пользуется наибольшим уважением у специалистов и применяется чаще всего. Это объясняется тем, что данный способ максимально точно учитывает степень рискованности операции.

    Дисконтирование денежных потоков считается самым надежным методом определения рациональности капиталовложений. Его преимущества не подвергаются никаким сомнениям. Но имеется и недостаток, который заключается в трудоемкости процесса. Для получения максимально точного и правдивого результата потребуются значительные затраты времени и огромное терпение со стороны специалиста.

    Кроме того, дисконтирование денежных потоков учитывает не только степень риска, но и инфляционные ожидания. Учет изменения инфляции можно осуществить одним из двух базовых методов. Согласно первому способу, инфляционная составляющая учитывается при расчете ставки дисконтирования, а при втором варианте осуществляется дефлирование каждого потока во время учета. То есть, второй метод предполагает включение инфляционных изменений сразу.

    Метод дисконтирования потоков основан на составлении конкретной модели финансовой деятельности компании. Как правило, такая модель разрабатывается на основе анализа отчета о прибылях и убытках и документов, отражающих движение наличности и средств на счетах предприятия. Для получения свободного денежного потока необходимо поток капитала от операционной деятельности уменьшить на сумму инвестиций. Полученная величина средств считается доходом организации, часть которого идет на расчеты с кредиторами и заемщиками, а часть распределяется между всеми акционерами в виде дивидендных выплат.

    По результатам анализа, проведенного с использованием дисконтирования, специалист делает вывод о возможности совершенствования производственного процесса, о целесообразности вовлечения средств в другие проекты с целью увеличения прибыли в дальнейшем.

    Дисконтирование денежных потоков применяется

    Этот метод особенно успешно можно применять в сферах бизнеса, где финансовое положение компании зависит от заключенных контрактов, а также в оценке сравнительно молодых компаний, не закрепившихся на рынке, с достаточно высокой степенью риска бизнеса.

    Результаты оценки, полученные путем применения указанного метода, могут быть достаточно достоверными, поскольку опираются на прогнозные показатели, а не на ретроспективную информацию. Метод позволяет также учесть изменение ценности денег во времени и ожидаемые изменения в бизнесе в перспективе. Данный метод в полной мере согласуется с инвестиционными мотивами нового владельца (если он не ставит цель другого использования приобретенных активов). Потенциальный инвестор не заплатит за бизнес больше, чем он способен принести в виде будущих потоков денежных средств.

    Показатель денежного потока наиболее приемлем в оценке деятельности капиталоемких компаний, в которых политика начисления износа может существенно влиять на показатель прибыли. Проводить оценку компании на основе дисконтированных денежных потоков целесообразно также при слияниях и поглощениях компаний.

    Существенным недостатком метода является то, что планирование денежных потоков в организациях практически не осуществляется, большинство из них имеют высокий процент дебиторской задолженности, которая стала уже привычной ситуацией. По сути, для применения указанного метода оценщику необходима качественно иная по сравнению с другими доходными методами информация.

    Процедура оценки на базе метода дисконтированных денежных потоков может применяться и в случае отрицательных денежных потоков, что не является редким явлением для отечественных предприятий. В таких условиях прогнозы и комментарии полученного оценщиком результата слишком затруднены.

    Метод следует рассматривать как процедуру, в соответствии с которой определяется текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков. Оценщик должен определить величину, динамику, временные параметры, прогнозируемый период денежных потоков и путем применения обоснованной ставки дисконтирования — их текущую стоимость.

    Дисконтированный денежный поток является лишь одной составляющей стоимости бизнеса. Стоимость бизнеса равна текущей стоимости денежных потоков плюс текущая остаточная стоимость активов компании минус все обязательства компании, которые останутся невыплаченными по истечении прогнозного срока (предполагается, что компания перестанет функционировать).

    Если ожидается, что компания будет продолжать свою деятельность после истечения прогнозируемого периода, то денежные поступления на конец последнего прогнозного периода следует дисконтировать (относительно текущего периода), а затем капитализировать. В качестве ставки капитализации принимается отношение цены акции к доходу на одну акцию. Стоимость компании в данном случае определяется путем суммирования текущей стоимости денежных потоков и капитализированного дохода за последний прогнозный год.

    Определить длительность прогнозного периода оценщик может, исходя из следующих соображений:

    • принимая прогнозным период, за пределами которого рыночное положение компании стабилизируется и потоки денежных средств становятся стабильными;
    • период соответствует целям оценки или пожеланиям заказчика;
    • более длительный период не обеспечен достоверным прогнозом;
    • более короткий период не позволяет увидеть тенденции развития бизнеса;
    • период соответствует степени физического и морального износа основных средств предприятия;
    • период соответствует циклическим колебаниям, характерным для данного бизнеса.

    Одной из предлагаемых моделей денежного потока является модель чистого свободного денежного потока, который определяется следующим образом. Приведенная модель позволяет определить денежный поток для собственного капитала. Вторая модель позволяет определить свободный денежный поток для всего инвестированного капитала, в котором не разграничивается собственный и заемный капитал. Денежные потоки (в обеих вышеприведенных моделях) могут быть рассчитаны на номинальной и реальной основе.

    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит